2017年行至過半，房地產(chǎn)市場也在新一輪密集調(diào)控下，冷卻降溫進入“下半場”。隨著各地五花八門的調(diào)控政策不斷落地實施，中國樓市出現(xiàn)三大轉(zhuǎn)折。

【房地產(chǎn)市場走勢轉(zhuǎn)折】

一二線城市房地產(chǎn)市場熱度和走勢的變化，是今年以來中國樓市*明顯的轉(zhuǎn)折之一。

本輪樓市上漲始于2015年，先由一線城市拉動，隨后2016年熱度逐漸轉(zhuǎn)移到二線城市。進入2017年后，樓市出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)分化，熱點城市在調(diào)控中降溫，而此前表現(xiàn)疲軟的部分三四線城市房價開始補漲。

官方數(shù)據(jù)顯示，6月份一線城市新房和二手房價環(huán)比平均分別下降0.1%和0.2%。這是一線城市房價兩年以來出現(xiàn)的首次環(huán)比下降。6月份，北京和上海新房價格環(huán)比均出現(xiàn)負增長。

7月一二線樓市降溫持續(xù)。數(shù)據(jù)顯示，包括廈門、南京、天津等熱點二線城市在7月份房價出現(xiàn)環(huán)比下降。去年曾零首付鼓勵大學(xué)生買房去庫存的沈陽樓市近期出現(xiàn)大反轉(zhuǎn)。短短一年半時間內(nèi)，沈陽樓市從偏冷到過熱，近期更是加入限售大軍，以抑制投機。

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8月2日，中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月受監(jiān)測的29個主要城市商品住宅成交面積環(huán)比下降8.69%，近六成城市成交環(huán)比下滑；29城樓市成交同比下降約26%。

【房地產(chǎn)領(lǐng)域資金驟緊】

作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展周期往往與資金松緊密切相關(guān)。在降杠桿、擠泡沫等政策導(dǎo)向下，今年以來無論是前端的房企發(fā)債融資還是末端的購房貸款，均出現(xiàn)信貸收緊的跡象，資金成本上升。

由于境內(nèi)融資受限，大量房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外融資。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，2017年前7個月，房企海外美元融資額度創(chuàng)下歷史新高，同期，房企融資成本明顯上升。

末端的房貸也在收緊。央行近期發(fā)布的《中國區(qū)域金融運行報告(2017)》明確指出，在支持居民合理自住購房同時，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。央行數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年房地產(chǎn)貸款增加3.04萬億元人民幣，比上年全年占比低6.7個百分點。其中，個人住房貸款余額增速比上年末回落5.9個百分點。

多地房貸利率折扣減少、首付比例提高。融360數(shù)據(jù)顯示，6月中國首套房平均利率為4.89%，環(huán)比上升了3.38%。以北京為例，“3·17新政”實施以來，北京首套房貸款利率以基準利率為主流，部分銀行上浮10%。

央行調(diào)查統(tǒng)計司司長阮健弘此前曾表示，房地產(chǎn)信貸增長勢頭回落，個人住房貸款*借比率和期限均有所下降，這些變化有利于抑制房地產(chǎn)泡沫，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

【從“購”到”租”，調(diào)控思路轉(zhuǎn)向】

從廣州、沈陽等地試水“租購?fù)瑱?quán)”，到鄭州、無錫將租賃行為納入落戶條件，再到上海、北京、佛山等地出讓100%由開發(fā)商建設(shè)自持商品房的地塊，租購并舉政策開始真正落地。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，在7月份各地出臺的33個政策中，有9個政策直接或間接地涉及了租賃市場的內(nèi)容，這和上半年頻頻收緊購房政策的導(dǎo)向出現(xiàn)差異。

從購到租，不僅意味著中國在住房供應(yīng)體系方面開始“補短板”，還是調(diào)控思路的重大轉(zhuǎn)變——從以往的側(cè)重調(diào)控房價，轉(zhuǎn)移到建立多元化的住房供應(yīng)體系，以滿足居住需求，從而讓短期調(diào)控政策轉(zhuǎn)變?yōu)殚L效機制建設(shè)。

業(yè)內(nèi)人士分析認為，租售同權(quán)就是樓市長效機制的一個重要方向，中國房地產(chǎn)市場由此將進入新房市場、二手房市場、租賃市場“三足鼎立”的階段，在不同地方形成“一二線城市二手、租賃為主，三四線城市新房為主”的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。在長效機制加速建設(shè)的背景下，未來房地產(chǎn)政策將體現(xiàn)一些新的邏輯：為保持政策的穩(wěn)定性，短期內(nèi)不會頻繁大幅刺激或大幅打壓；如首套房首付等重要政策可能會長期不變；*為重要的是，各地政策將會具體問題具體分析，“一刀切”的做法或逐漸退出。