海南多個市縣房價上漲沖動猶存 后續(xù)上漲乏力

今年4月開始，海南省全面限購。9月底，海南省更是祭出多重“殺招”，全面調(diào)控樓市。但記者近期調(diào)研發(fā)現(xiàn)，即使部分市縣出臺限購細則，海南省政府在省級層面也進行了多輪調(diào)控，但多個市縣房價上漲沖動仍存，如海口部分樓盤從今年2月份至今，上漲幅度已經(jīng)超過50％，更有部分樓盤一年以來房價已經(jīng)翻番，未來上漲預期仍在，在部分開發(fā)商及中介機構(gòu)的“推波助瀾”下，海南房價呈現(xiàn)出了“頂蓋子”的趨勢。

但市場人士認為，多番“上沖”之后，海南房價已經(jīng)“透支”過多，樓市后續(xù)上漲乏力，加之部分島外資金開始回撤，未來大概率會高位“盤整”一段后出現(xiàn)回調(diào)，海南樓市接下來不是上漲問題，而是如何保持穩(wěn)定的問題。

房價數(shù)據(jù)“躁動”

記者實地多輪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前在海口主城區(qū)已經(jīng)難覓15000元以下房源。在海口市西海岸區(qū)域，位于永萬路以西的某樓盤項目，今年2月份，銷售價格約在每平方米10000元出頭，而到了6月份，該項目價格已經(jīng)漲到了每平方米15600元以上，短短四個月時間，上漲幅度達到了50％。而在2016年年中時，這個區(qū)域房價部分仍在萬元以下，部分項目價格更低。

據(jù)上述樓盤銷售人員介紹，即將新開盤的項目，目前預售證還沒拿到，但是估計價格不會低于目前在售樓盤價格，大概會在16500元左右。此外，西海岸五源河區(qū)域的“晨暉·帝景”等多個小區(qū)漲幅也與此類似，年初均價約10000元左右，現(xiàn)在已經(jīng)達到近16000元左右。

即使在距離主城區(qū)近20公里開外的新盤，均價也躍升至萬元以上。例如7月下旬新開盤的海口“綠地城”項目，銷售均價也躍至每平方米10000元左右，開盤日門庭若市，仍有人排隊搶購。在海口五源河區(qū)域，大部分樓盤項目均價在18000元左右浮動，部分樓盤價格突破了20000元。

今年以來，被國家統(tǒng)計局列入“70個大中城市”房價數(shù)據(jù)統(tǒng)計的海口、三亞一路“高歌猛進”。今年一季度，海口、三亞樓市“量價齊升”，兩市輪流占據(jù)全國70個大中城市新建商品住宅價格月環(huán)比漲幅第一的位置。進入二季度，為加大對海南房地產(chǎn)市場督查監(jiān)管力度，遏制過快上漲的勢頭，穩(wěn)定海南樓市，各級政府迅速出臺多項調(diào)控措施：4月14日，海南發(fā)布《關(guān)于限制購買多套商品住宅的通知》，隨后多個市縣出臺調(diào)控細則。

但即便出臺了調(diào)控細則，海口和三亞房價依舊維持“漲勢”。在國家統(tǒng)計局公布的7月70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)中，海口市和三亞市雙雙上漲，且兩個月漲幅數(shù)據(jù)一樣。其中，海口市同比上漲8.4％；三亞市同比上漲8.3％，8月份這一數(shù)據(jù)則為6.7％和7.6％。

房價回調(diào)概率變大

針對市場出現(xiàn)的新情況，海南省9月29日出臺的《海南省人民政府關(guān)于進一步深化“兩個暫停”政策促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》中，放出多個“大招”：永久停止五指山、保亭、瓊中、白沙四個中部生態(tài)核心區(qū)市縣開發(fā)新建外銷房地產(chǎn)項目，只允許開發(fā)新建用于解決本地居民住房問題的保障性住房、改善性商品住房。

此外，還停止批準套型建筑面積在100平方米以下（含100平方米）的商品住宅建設，停批產(chǎn)權(quán)式酒店，暫停個人商業(yè)性住房按揭貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款。

此前，海口、三亞、萬寧和陵水等四個市縣住房限制轉(zhuǎn)讓年限提高到5年，暫停辦理土地二級市場轉(zhuǎn)讓交易。暫停二級市場轉(zhuǎn)讓交易，根源在于海南省嚴格規(guī)范土地一級市場土地供應的情況下，土地二級市場交易頻繁，特別是未經(jīng)批準私下交易、規(guī)避審批變相交易等違法交易土地、炒賣土地問題較為突出，嚴重影響了正常的土地市場管理秩序。

政策在變，市場預期也在發(fā)生變化。國內(nèi)一家大型房企在三亞項目的銷售負責人表示，盡管現(xiàn)在三亞房價已經(jīng)回到了2010年后的高點，但是從長遠來看，三亞房價不止23000元，真正的價值應該可以達到40000或50000元左右。

不過，業(yè)內(nèi)對此觀點反對意見較多。三亞亞龍灣一家項目負責人相對冷靜，他表示，2010年三亞房價到26000元高點，隨后便一路下挫，再次回到這個高點用了五年多時間。未來即使達到50000元價格，至少需要六七年以上的時間。

他表示，今年海南旺季銷售會以促銷為主，雖然表面上沒有多少房源，開發(fā)商還是可以借著去年的上漲“余溫”吃到一點點甜頭，但整體真實成交價格基本上不可能維持上漲，能夠持平算是好的了。

此外，海南樓市必須要面對的一個“硬傷”，高空置率。高空置率一度是外界對海南房地產(chǎn)的印象。海南樓市空置率一度高達七成以上，而如今部分市縣的房屋空置率依然高企，比如海南東部一城市，部分區(qū)域的小區(qū)在淡季（夏季）空置率高達九成以上，業(yè)內(nèi)人士認為這也是海南房價難以繼續(xù)上漲的重要因素之一。

監(jiān)管政策待更精準

表面上看起來，此次調(diào)控政策空前嚴格，但在調(diào)控細則出臺之后，一些市縣房價仍在“隱性”上漲表明當前政策在部分層面上失效。

“面對高房價，呈現(xiàn)出的是投機者‘風生水起’，剛需購房者依舊‘一籌莫展’。”海南當?shù)匾患曳科笙嚓P(guān)負責人表示，對于市場主體而言，當前的調(diào)控政策并未起到抑制房價保護剛需的作用，甚至一定程度上起到了反作用，開發(fā)商依舊“跑馬圈地”，剛需購房者在首套房貸利率上浮的情況下，購房更是難上加難。

實際上，海南省部分市縣隨著房價上漲，庫存去化較快，部分區(qū)域商品住宅供需出現(xiàn)變化。以海口市為例，自從海南省實施“兩個暫停”政策以來，海口市未被列入。不過，每年商品住宅規(guī)劃報建總建筑面積不得超過近兩年年均商品住宅銷售面積；實行商品住宅用地計劃管理，商品住宅用地計劃周期為半年。因此，住宅用地的供應受到一定的限制。據(jù)統(tǒng)計，海口市的商品住宅庫存長期處于全省平均水平之下，不存在去庫存壓力，甚至部分區(qū)域不是去庫存而是需要補庫存。

上述房企負責人認為，海口劃定的限購區(qū)大多是庫存較少或者基本沒有新房房源的區(qū)域，相反未限購區(qū)域，卻是海口新房房源較多的區(qū)域，這也使得政策看起來有點“避重就輕”之嫌。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，如果后續(xù)市場價格繼續(xù)上漲，那么建議擴大限購區(qū)域，或者說落實類似限售等區(qū)域，同時地方政府需要在限購區(qū)域積極落實租賃市場發(fā)展的政策，這樣才有助于此類市場后續(xù)獲得一個較好的平穩(wěn)的發(fā)展。此外，建議對二手房交易實行更嚴格的政策防止投機炒作。

不公布即時的網(wǎng)簽及交易數(shù)據(jù)，使得市場行情更加復雜。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在北京等城市住建部門相關(guān)官方網(wǎng)站上，包括存量房交易服務平臺、房地產(chǎn)數(shù)據(jù)主題服務等版塊基本上囊括了包括預售許可辦理、現(xiàn)房銷售備案及期房和現(xiàn)房網(wǎng)上簽約等數(shù)據(jù)，在房地產(chǎn)數(shù)據(jù)等公開方面，北京市采用了按日及按月統(tǒng)計公布的方式，比如8月21日期房網(wǎng)上人夠套數(shù)及相關(guān)細分數(shù)據(jù)，期房網(wǎng)上簽約套數(shù)等一一進行了公布，甚至在房源核驗列表中，連擬售價格等數(shù)據(jù)也行了公示。

但在海口及三亞等住建部門網(wǎng)站上，上述相關(guān)數(shù)據(jù)卻幾無蹤跡，甚至連網(wǎng)頁底部的友情鏈接“海南省住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)”也指向了其他不相關(guān)網(wǎng)站。記者向海口市住建局相關(guān)負責人咨詢相關(guān)數(shù)據(jù)時，這位負責人表示相關(guān)數(shù)據(jù)不方便公開。三亞市住建局相關(guān)網(wǎng)站類似信息也不見蹤跡，海南省住建廳官網(wǎng)上也沒有相關(guān)菜單設置。

業(yè)內(nèi)人士建議，海南省及市縣應當公布即時交易數(shù)據(jù)，使得市場更加透明，能夠讓市場在準確的數(shù)據(jù)下作出合理地反應。