在密集處罰數(shù)十家違規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)和中介之后，4月22日晚8時(shí)，海南緊急發(fā)布通知，開始實(shí)施“全域限購(gòu)”，非本省戶籍居民家庭在海南購(gòu)房至少要有2年及以上的社保或個(gè)稅。其中，海口、三亞、瓊海等原已實(shí)行限購(gòu)的區(qū)域，則需要累計(jì)5年及以上的個(gè)稅或社保。同時(shí)，不得通過補(bǔ)繳個(gè)稅或社保購(gòu)房，首付不低于七成，5年后方可轉(zhuǎn)讓。

隨后，海南省住建廳發(fā)布執(zhí)行細(xì)則，遏制假結(jié)婚、假離婚；對(duì)4月22日20時(shí)之后補(bǔ)交、補(bǔ)足首付款的不予認(rèn)可；海南各高校在校大學(xué)生集體戶口不視為本省戶籍等，直接封死了各種騙購(gòu)住房的口子。

至此，對(duì)于海南房產(chǎn)中介和分銷商來說，海南之后再無海南！

以下內(nèi)容源自界面新聞

直擊海南樓市全域限購(gòu)：銷售成批撤離 稱遭“滅頂之災(zāi)”

 作者：郭亦非  編輯：劉利平

4月22日晚上9點(diǎn)剛過，在云南西雙版納一家房企負(fù)責(zé)樓盤銷售的趙亮，開始陸續(xù)接到十幾個(gè)海南同行的電話，來電的目的只有一個(gè)——詢問銷售崗位是否缺人。

當(dāng)晚20點(diǎn)53分，一則《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》出現(xiàn)在海南省住建廳官網(wǎng)，核心是實(shí)施“全域限購(gòu)”。

一場(chǎng)爭(zhēng)分奪秒的搶房競(jìng)賽就此打響，銷售們催促著購(gòu)房者在當(dāng)晚24點(diǎn)之前打款，以確保仍有購(gòu)房資格。不過，事后來看，這三小時(shí)近乎瘋狂的努力只是徒勞。

24點(diǎn)剛過，一張白字黑底的“全劇終”配圖在海南房產(chǎn)銷售職員的朋友圈中刷屏，圖稱“再見了。海南房地產(chǎn)我猜到了開頭，卻猜不中結(jié)局。”

第二天之后，大批銷售中介已決心離開海南，前往云南西雙版納及騰沖、廣西北海等地淘金，抑或就此轉(zhuǎn)行返回老家。

4月22日全域限購(gòu)令的出臺(tái)，對(duì)海南銷售中介是“滅頂之災(zāi)”。

而僅僅在此11天前，中央政府在海南建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)30周年之際，發(fā)布支持海南全島建設(shè)自由港等一攬子利好政策，還讓他們欣喜若狂。

隨著全島“史上*嚴(yán)限購(gòu)令”的出臺(tái)，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)兩年多的火熱陷入瞬間停滯，陷入群體性迷茫。對(duì)于一線銷售的影響只是這場(chǎng)迷局的冰山一角，押注自貿(mào)區(qū)概念的炒房客、囤糧已久的開發(fā)商、依賴土地財(cái)政的地方政府等等市場(chǎng)主體的影響仍待時(shí)間來顯現(xiàn)。

如果一切都只是開始，那么沒有人猜到結(jié)局。

驚慌一夜

“你們來晚了，房子剛剛賣。”4月22日晚21點(diǎn)56分，三亞的銷售中介告訴劉晨。

當(dāng)晚20點(diǎn)53分出臺(tái)的海南全域限購(gòu)政策規(guī)定，海口、三亞、瓊海區(qū)域購(gòu)房，不僅非海南戶籍家庭購(gòu)房，須提供至少5年的個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明，而且只能在取得不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。

21點(diǎn)30分，中介給劉晨的媽媽打來電話稱，外地戶籍購(gòu)房者只要24點(diǎn)前先交10萬元定金，就還有資格買房。中介信誓旦旦地承諾，交完錢立刻就能簽合同，然后辦理網(wǎng)簽，交剩余尾款，五一之前就能過戶。

不過，至于后續(xù)如何辦理房產(chǎn)證，中介并未透露操作細(xì)節(jié)。

對(duì)于這套位于三亞灣的二手房，劉晨一家人早在2016年就已開始關(guān)注，只是并未下手。50多平米的房子雖然靠海，但沒有天然氣，2016年10月份的價(jià)格才80余萬元，如今已一路飆漲至163萬元。

在全國(guó)一二線城市瘋漲的2016年，房?jī)r(jià)連跌5年的海南打響去庫(kù)存戰(zhàn)役，從此一發(fā)不可收拾。

海南住建廳2017年7月公布的數(shù)據(jù)顯示，商品住宅庫(kù)存從2015年底的45個(gè)月陡降至2017年6月底的11個(gè)月。彼時(shí)，海南住建廳廳長(zhǎng)霍巨燃稱：“去庫(kù)存已不再是海南房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主要任務(wù)，下一步的重點(diǎn)是控制量?jī)r(jià)異常波動(dòng)。”此后未再公布庫(kù)存數(shù)據(jù)。根據(jù)海南統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年全省商品房成交額同比上漲82%，達(dá)到2713億元。

此刻，在嚴(yán)厲限購(gòu)政策出臺(tái)的當(dāng)夜，是否要追漲買房，劉晨一家人的意見并不統(tǒng)一。

劉晨告訴騰訊《棱鏡》，她害怕再次成為“接盤俠”。2017年初她剛在北京買下一套商住房，沒成想剛拿到房產(chǎn)證就趕上商住房限購(gòu)政策出臺(tái)，虧了不少。五年的資金成本，以及房產(chǎn)稅的若隱若現(xiàn)也讓她猶豫不決。

不過，劉晨的媽媽卻很堅(jiān)定。看起來，她思考得更為長(zhǎng)遠(yuǎn)——“海南未來會(huì)成為下一個(gè)香港、澳門、臺(tái)灣，沒有房子可能你就去不了，享受不到優(yōu)惠政策。投資價(jià)值倒是其次，關(guān)鍵先占個(gè)資格”。

熱衷于房產(chǎn)投資的劉晨媽媽，2017年還飛去云南騰沖買了套房子，“那里房子不僅不限購(gòu)，價(jià)格也蠻合適，只有7000元左右，騰沖就是未來的三亞”。此前她還計(jì)劃和朋友組團(tuán)去泰國(guó)買房，*終被女兒攔下才作罷。

但這一次，全家討論了20分鐘后，劉晨被說服了。就在她們?cè)儐栦N售中介如何交付定金時(shí)，電話那頭傳來消息——燙手的房子剛剛售出，成交價(jià)從163萬元漲到了168萬元。

當(dāng)時(shí)看上去，劉晨失去了上車的機(jī)會(huì)，但反轉(zhuǎn)的劇情隨即而至。

“期望越大，失望越大，滿心歡喜地買到房了，后來可能就才發(fā)現(xiàn)被騙了。”彼時(shí)，海口一家房產(chǎn)中介門店店長(zhǎng)張迪告訴騰訊《棱鏡》，他注意到了那則限購(gòu)令文末的表述——“本通知自發(fā)布之時(shí)起施行”。

當(dāng)晚政策出臺(tái)之后，張迪并沒有向大多數(shù)中介一樣，給客戶狂打電話催促交款，“我一個(gè)大連客戶22號(hào)白天剛飛到海口買房子，晚上9點(diǎn)，我給他發(fā)了一條信息‘您已經(jīng)沒有資格買了，可以回大連了。’”

交訂金、補(bǔ)交首付、補(bǔ)繳個(gè)稅或社保、假結(jié)婚、司法競(jìng)拍……種種這些門道，都被24日海南住建廳出臺(tái)的全域限購(gòu)補(bǔ)充實(shí)施細(xì)則堵上。《海南日?qǐng)?bào)》當(dāng)天的報(bào)道稱，海南省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，“堅(jiān)決防范各種鉆政策漏洞或投機(jī)倒把等違法違規(guī)行為”。

地產(chǎn)商的集體迷茫

“現(xiàn)在去隱瞞，閉口不談限購(gòu)政策對(duì)開發(fā)商的影響是不現(xiàn)實(shí)的，畢竟客戶量減少了太多。”。4月27日，坐在自家冷冷清清的售樓大廳，一家三亞區(qū)域TOP10開發(fā)商項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向騰訊《棱鏡》表示。

海南的購(gòu)房主力人群一直以島外客戶為主。鏈家的數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年島外客戶購(gòu)房占比高達(dá)88%，其中尤以京津冀和東三省的購(gòu)房者*多，合計(jì)買走了超一半房產(chǎn)。

該負(fù)責(zé)人告訴騰訊《棱鏡》，在和圈里的同行聊了之后，如今大家的共識(shí)就是海南大多數(shù)項(xiàng)目都面臨調(diào)整，根據(jù)自家土地儲(chǔ)備量、資金實(shí)力、綜合實(shí)力，對(duì)銷售業(yè)績(jī)、開發(fā)節(jié)奏、員工規(guī)模進(jìn)行調(diào)整，“政策對(duì)各家房企的影響不存在差異性，大的品牌房企還好，小企業(yè)沒有現(xiàn)金流很難去運(yùn)轉(zhuǎn)，可能會(huì)扛不住。”

不過，擺在眼前*大的問題在于，對(duì)于那些政策出臺(tái)前夕，剛剛交完定金、但尚未支付七成首付比例的客戶該怎么辦？該位負(fù)責(zé)人在向集團(tuán)匯報(bào)工作的同時(shí)，也在嘗試與地方政府進(jìn)行溝通。

“我試探性詢問是否有調(diào)整的空間，但政府沒有正面表態(tài)，只是說按照現(xiàn)有政策執(zhí)行。現(xiàn)在還在等待集團(tuán)那邊的解決方案，肯定要給客戶一個(gè)說法。”

2018年初，家在上海的林雯取出了自己理財(cái)產(chǎn)品中15余萬元現(xiàn)金，和一個(gè)同事合伙跟風(fēng)買了海南文昌一套50多平米的房子，四個(gè)月房?jī)r(jià)漲了30%。盡管她們明知開發(fā)商因拖欠工程款，所售的300多套房源被法院查封，但利益驅(qū)使下，她們還是相信開發(fā)商的承諾——6月底之前辦理網(wǎng)簽。

如今趕上此次嚴(yán)厲的限購(gòu)政策，林雯二人又沒有海南購(gòu)房資格，現(xiàn)在每天仍在焦急地等待開發(fā)商的解決方案。

騰訊《棱鏡》獲悉，上述懸而未決的網(wǎng)簽難題并非孤例，海南多個(gè)在售項(xiàng)目均存在此類情況，三亞區(qū)域某家知名房企就有近30億元的銷售額懸而未決，而其2017年該盤銷售額超百億元。

不止于融創(chuàng)，包括恒大、萬科、碧桂園、魯能等多家房企均在海南全島重倉(cāng)布局。

其中，融創(chuàng)在海南區(qū)域布局了16個(gè)項(xiàng)目，2017年其海南區(qū)域公司銷售業(yè)績(jī)達(dá)到127億元，躋身海南房企銷售規(guī)模前五名。2017年財(cái)報(bào)顯示，恒大在海南區(qū)域的16個(gè)項(xiàng)目土地原值達(dá)到161億元，土地總面積達(dá)1709萬平方米。碧桂園18個(gè)海南項(xiàng)目可售建筑面積為512萬平方米。

不過，由于限購(gòu)中并未包括商鋪，這也備受炒房客青睞。

4月27日上午，三亞萬科湖畔公園的*后一套中小戶型商鋪也被搶走。騰訊《棱鏡》了解到，萬科4月初推出了不到50套商鋪，僅在22號(hào)政策出臺(tái)之后就賣出去近40套，總價(jià)在400萬以上，唯獨(dú)一處底層超700平方米的商鋪尚未售出。

4月27日上午，三亞萬科湖畔公園售樓部的停車場(chǎng)已停滿，該處的商鋪受到炒房客追捧。因?yàn)榇舜握咧兴傅南拶?gòu)住房，包括商品住宅、產(chǎn)權(quán)式酒店客房、保障性住房，但并不包含商鋪。

一位三亞品牌房企的營(yíng)銷總監(jiān)告訴騰訊《棱鏡》，政府對(duì)企業(yè)的每個(gè)項(xiàng)目都有定額發(fā)放可售的房源量，比如每個(gè)月批個(gè)兩三萬平方米，就是為了控制銷售速度，現(xiàn)在整個(gè)三亞新房市場(chǎng)幾乎處于無房可售的狀態(tài)。

抓住那唯一的救命稻草

“完蛋了。”4月22日晚，仔細(xì)讀完海南全域限購(gòu)政策后，家在石家莊的大學(xué)教師唐詩(shī)覺得天旋地轉(zhuǎn)，徹底懵了。

“我和丈夫都是獨(dú)生子女，剛剛*終下定決心，現(xiàn)在心情真是大起大落。”唐詩(shī)告訴騰訊《棱鏡》。本來，為了女兒不再受霧霾危害，以及尋找更好的工作機(jī)會(huì)，唐詩(shī)花了幾個(gè)月時(shí)間說服了丈夫和四位老人，準(zhǔn)備舉家遷至海口，她甚至已經(jīng)向海口一些單位投了簡(jiǎn)歷，并估算把石家莊的房子賣出之后能在海口買多大的房子。

猝不及防的限購(gòu)政策讓唐詩(shī)重新思考是否搬遷，“只有買了自己的房，我才叫有一個(gè)家。我們一家人長(zhǎng)期不能總漂著呀。交24個(gè)月社保才能買，我不能天天看房?jī)r(jià)吧。”

如今，唐詩(shī)唯一的希望就在于政策中的一句話——“關(guān)于引進(jìn)人才的住房政策由省政府另行制定”。這也是很多開發(fā)商及銷售中介期待抓住的救命稻草。

時(shí)至今日，引進(jìn)人才政策并未出爐。與此同時(shí)，高壓監(jiān)管態(tài)勢(shì)依舊持續(xù)。

騰訊《棱鏡》獲悉，4月27日，海口市房管局下發(fā)通知，所有房企（中介）銷售人員不得借建省辦特區(qū)30周年大會(huì)宣布中央支持海南全島建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)，逐步建設(shè)自由貿(mào)易港這個(gè)決定之機(jī)炒作房地產(chǎn)，禁止坐地起價(jià)，禁止隨意解讀相關(guān)評(píng)論、社論、文件，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將采取嚴(yán)厲的行政管理措施作出處理，涉嫌違法的報(bào)公安機(jī)會(huì)第一時(shí)間介入嚴(yán)厲查處。

海口市房管局下發(fā)的文件，意在嚴(yán)厲打擊違法違規(guī)行為

當(dāng)騰訊《棱鏡》近日走訪三亞等地多個(gè)售樓項(xiàng)目時(shí)，銷售中介表現(xiàn)出了極大的警惕性，“你不是政府部門的吧？”。此前，海口龍華區(qū)觀瀾湖觀園項(xiàng)目連夜違規(guī)開盤被罰款150萬元。

對(duì)于海南房地產(chǎn)市場(chǎng)，張迪顯得很悲觀，后續(xù)如果沒有政策支撐，不知道哪天會(huì)崩盤，害怕重蹈2010年房地產(chǎn)泡沫覆轍。2010年，海南國(guó)際旅游島建設(shè)規(guī)劃獲國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，大批炒房客蜂擁而至，房?jī)r(jià)隨即瘋漲，直至2013年泡沫破裂，海南樓市跌進(jìn)連續(xù)4年的低谷期，直至2016年底開始回溫。

張迪告訴門店里的銷售們：“能不能撐過今年，全憑自己本事，過了今年，明年行業(yè)80%人就撤了，你就好做了。餅就那么大，吃的人又多，只能把別人擠走了，你再慢慢吃餅。”

不過，在瓊海做房產(chǎn)銷售的黃瑋等不到年底了。

2017年，自己所在項(xiàng)目接連趕上“停建審批100㎡以下住宅”等政策調(diào)控，一整年只有60多套可售房源，這還需要全國(guó)70多個(gè)銷售去掙。“基本工資就三四千塊錢，去年就是吃老本，玩一年就夠了，不想再耽誤了。”入行不久的黃瑋告訴騰訊《棱鏡》，他決定去云南去闖闖。

意外的“贏家”

從三亞市區(qū)驅(qū)車20余公里，一路向東，滿眼荒涼，223國(guó)道猛地轉(zhuǎn)至822縣道，一片建設(shè)中的別墅區(qū)赫然出現(xiàn)在視野前，這里便是融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）的海棠灣項(xiàng)目。規(guī)劃總占地約3800畝，其中包括約880畝的別墅區(qū)。

“限購(gòu)之后，可能只有我們這人多，每天都有100多組客戶來看房，客戶量很大，上午下午晚上各一波，因?yàn)橹挥形覀冞@里有房。”該項(xiàng)目的一位置業(yè)顧問告訴騰訊《棱鏡》。她介紹稱，公司在限購(gòu)第二天緊急推出了100多套別墅，現(xiàn)在已經(jīng)賣了90多套，還剩下10多套。

4月27日，騰訊《棱鏡》在售樓部看到，盡管該別墅項(xiàng)目總價(jià)高達(dá)900萬元至4000萬元等，但前來看房的客戶一波一波趕來，現(xiàn)場(chǎng)保安稱“昨天客戶停了200多輛車”。之所以如此火爆，除了項(xiàng)目本身之外，更重要的原因在于不需要購(gòu)房資質(zhì)。

騰訊《棱鏡》現(xiàn)場(chǎng)看到了海棠灣項(xiàng)目的房屋租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議，合同上寫明：客戶與開發(fā)商簽訂的租賃合同為20年，客戶需一次性繳納七成總房款。補(bǔ)充協(xié)議里則顯示20年到期后，如果達(dá)不到可售條件，可以續(xù)租20年而不用再交租金，合計(jì)租賃年限為50年；若達(dá)到辦理產(chǎn)權(quán)證條件，則補(bǔ)繳剩余三成總房款。

2017年5月，三亞出臺(tái)的調(diào)控政策內(nèi)容包括，產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目銷售比例不得高于該項(xiàng)目客房總面積(或客房總套數(shù))的30%，其余70%必須用于自持經(jīng)營(yíng)使用。

該名置業(yè)顧問表示，融創(chuàng)2014年拿地的時(shí)候全部是可售的，后來趕上這個(gè)政策，目前海棠灣項(xiàng)目一期三塊地總面積達(dá)到5萬多平米，其中30%可售可辦證的合計(jì)179套，剩下的全部要自持出租。

“開發(fā)商也會(huì)和政府溝通，如果能辦產(chǎn)權(quán)證，就按照客戶簽合同的順序來辦理。但我們不能保證能辦下來產(chǎn)權(quán)證。”置業(yè)顧問告訴騰訊《棱鏡》，除了沒有產(chǎn)權(quán)證，別的都一樣，還省了契稅等，大多數(shù)客戶都能接受這個(gè)條件。

截至發(fā)稿，融創(chuàng)中國(guó)并未回復(fù)騰訊《棱鏡》的問詢。