海南全域限購(gòu)政策實(shí)施四個(gè)月后，《瞭望》新聞周刊記者在市場(chǎng)一線調(diào)研發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體交易已經(jīng)進(jìn)入“冰凍期”，售樓中心銷售人員比購(gòu)房者多，市場(chǎng)進(jìn)入“量降價(jià)漲”模式。

高壓調(diào)控下，海南樓市往日的“搶房”熱潮已經(jīng)退去，但是新的問(wèn)題也在積聚：房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)上的“堰塞湖”、備案“堰塞湖”、“想買買不到，想賣沒(méi)法賣”等新型供需矛盾正在逐步顯現(xiàn)。

環(huán)島一圈難覓在售新房源

《瞭望》新聞周刊記者近期在海南一些市縣調(diào)查發(fā)現(xiàn)，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)成交銳減，大部分銷售中心門可羅雀，幾乎無(wú)人問(wèn)津。在三亞市紅塘灣，記者在某項(xiàng)目銷售中心蹲守較長(zhǎng)時(shí)間，發(fā)現(xiàn)沒(méi)有購(gòu)房者前來(lái)咨詢。

據(jù)銷售人員介紹，該項(xiàng)目一期項(xiàng)目在去年9月份已經(jīng)交房，也就是說(shuō)在限購(gòu)之前，已經(jīng)售完。二期共計(jì)9棟樓400多套暫未拿到預(yù)售證，預(yù)計(jì)均價(jià)每平方米25000～35000多元。盡管三亞市之前做出了限價(jià)要求，但是銷售人員表示，“這里是郊區(qū)，跟三亞市不一樣，價(jià)格只要不高于此前成交價(jià)太多就可以。”

“你們買不了，我們賣不了。”銷售人員明確表示，盡管已申請(qǐng)預(yù)售證，但是何時(shí)批復(fù)，一直沒(méi)有明確時(shí)間表。

在三亞市主城區(qū)，位于迎賓路附近的某項(xiàng)目也已經(jīng)無(wú)房可賣。據(jù)銷售人員透露，三亞市區(qū)現(xiàn)在基本上無(wú)房可賣，他們項(xiàng)目只剩下兩套別墅，但只能租賃不能購(gòu)買。“在三亞只能選擇二手房，價(jià)格在每平方米30000元左右。”

在附近的另一項(xiàng)目，由于來(lái)人很少，數(shù)十名銷售人員在埋頭忙著手中的事情。一名銷售人員表示，一期已經(jīng)售罄，春節(jié)后成交均價(jià)每平方米30000多元，僅有少量的商辦可以購(gòu)買，四十年產(chǎn)權(quán)。“現(xiàn)在三亞均價(jià)在每平方米35000～40000元左右，但沒(méi)有房源。”銷售人員表示。

在海南東線房地產(chǎn)熱門區(qū)域瓊海博鰲鎮(zhèn)，某項(xiàng)目銷售人員表示，博鰲目前均價(jià)都在每平方米25000元以上，預(yù)售房屋已經(jīng)售罄，新房源還在等待開(kāi)盤通知。博鰲鎮(zhèn)上的一家中介公司人員表示，目前博鰲已經(jīng)沒(méi)有新盤，如果想購(gòu)買只能選擇二手房，均價(jià)也都在每平方米25000元左右。

在海南西線，位于儋州市的某項(xiàng)目，與一年前相比，這里完全沒(méi)了往日的熱鬧，售樓大廳如今已經(jīng)空空蕩蕩，門口也無(wú)人接待，只有一名保安坐在長(zhǎng)桌后面。項(xiàng)目沙盤一側(cè)，被一個(gè)較大的擋板圍擋，上面寫(xiě)著“升級(jí)改造　暫停開(kāi)放”。

在內(nèi)場(chǎng)區(qū)域，《瞭望》新聞周刊記者主動(dòng)上前咨詢時(shí)，一名銷售人員介紹說(shuō)，戶型都是100多平方米，均價(jià)在每平方米17000元以上，但是目前正在建設(shè)樣板房，想買房只能再等等，現(xiàn)在還買不了。

海口的某項(xiàng)目屬于城南區(qū)域較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不少在開(kāi)盤之前咨詢或認(rèn)籌的價(jià)格在每平方米14000元左右，但到了6月份開(kāi)盤時(shí)，價(jià)格一下子飆漲到了每平方米19000元以上，眾多購(gòu)房者直呼開(kāi)發(fā)商“坐地起價(jià)”，但即使這樣的高價(jià)，房子開(kāi)盤當(dāng)日就成了“日光盤”。

海口在海南房地產(chǎn)市場(chǎng)中一直屬于較為活躍的板塊，但如今也難覓新盤。

進(jìn)入“量降價(jià)漲”模式

海南省于今年4月22日晚上宣布的全域限購(gòu)政策，核心內(nèi)容為非本省戶籍居民家庭在新增限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買住房，須提供至少一名家庭成員在海南省累計(jì)24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明，此前已實(shí)施限購(gòu)區(qū)域則需要提供60個(gè)月的相關(guān)證明。

政策實(shí)施后，市場(chǎng)迅速降溫，但《瞭望》新聞周刊記者發(fā)現(xiàn)，也不乏一些房地產(chǎn)企業(yè)劍走偏鋒，試圖尋求“突圍”。比如一大型企業(yè)在三亞海棠灣的項(xiàng)目推出了“先租后買”的購(gòu)房模式，即開(kāi)發(fā)商先將商品房進(jìn)行出租，并與承租人簽訂一項(xiàng)合同，在合同期內(nèi)購(gòu)買所租的房產(chǎn)，購(gòu)買價(jià)格以當(dāng)初租房時(shí)的價(jià)格為準(zhǔn)，而租房者在租房期內(nèi)所交的房租，可以抵沖部分購(gòu)房款，待租房者付清所有房款后，便獲得該房的全部產(chǎn)權(quán)。“購(gòu)房者要一次性繳納總房款70％的金額作為未來(lái)40年的租金，每10年續(xù)簽一次，但是一開(kāi)始就寫(xiě)明有40年租賃權(quán)。”一位銷售人員如此表示。

不過(guò)，對(duì)于部分大型房企而言，壓力可能并沒(méi)有想象中那么大。“很多大型房企在海南已經(jīng)沒(méi)有多少存貨了。”某大型房企海南事業(yè)部一位負(fù)責(zé)人表示，截至去年底，海南商品住宅庫(kù)存去化期約11個(gè)月，比上年末減少12個(gè)月。

日前統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，海南已經(jīng)進(jìn)入“量降價(jià)漲”模式。6月份海南全省完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資146.72億元，同比下降37.3%，環(huán)比增長(zhǎng)9.9%。當(dāng)月商品房銷售面積141.51萬(wàn)平方米，同比下降18.3%，環(huán)比增長(zhǎng)21.4%；銷售金額206.05億元，同比增長(zhǎng)1.1%，環(huán)比增長(zhǎng)22.2%。6月海南商品房銷售均價(jià)每平方米14560元，同比增長(zhǎng)23.8%，環(huán)比增長(zhǎng)0.7%。

限購(gòu)等調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)造成了較大影響。以三亞市為例，今年1～5月，三亞市商品房共計(jì)網(wǎng)簽8676套，同比減少22.09%；面積80.83萬(wàn)平方米，同比減少14.19%；總額163.45億元，同比減少27.19%；均價(jià)每平方米20222.59元，同比下跌15.15%。

據(jù)三亞市住建局工作人員介紹，全域限購(gòu)之后，商品房銷售急劇下降，4月22日至6月底僅銷售131套。其中，以企業(yè)名義購(gòu)房的僅11套，其余120套為個(gè)人名義購(gòu)房（商業(yè)109套，11套為本省戶籍居民購(gòu)買）。

但與此數(shù)據(jù)相對(duì)應(yīng)的是，海南房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)多月出盡了“風(fēng)頭”。7月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布6月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。這其中，海口環(huán)比漲幅*大，為3.9%，其次是濟(jì)南（3.6%）、丹東（3.3%）、三亞（3.2%）。而在近期發(fā)布的7月份數(shù)據(jù)中，海口以2.3%的環(huán)比漲幅位居房?jī)r(jià)上漲第一梯隊(duì)，同時(shí)以19%的同比漲幅領(lǐng)漲全國(guó)。海口、三亞此前已經(jīng)連續(xù)多月進(jìn)入房?jī)r(jià)漲幅第一梯隊(duì)。受此影響，住建部8月17日約談了海口、三亞等市政府主要負(fù)責(zé)人。

一以貫之保持政策定力

在《瞭望》新聞周刊記者采訪過(guò)程中，有業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在為了維持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，對(duì)量和價(jià)都進(jìn)行了控制，通過(guò)控制預(yù)售證和網(wǎng)簽備案來(lái)控制量，這導(dǎo)致無(wú)房可賣的局面出現(xiàn)。

為了實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)上的穩(wěn)定，導(dǎo)致很多房?jī)r(jià)過(guò)高的房子簽訂合同后無(wú)法盡快備案，形成了網(wǎng)簽“堰塞湖”。盡管缺乏相對(duì)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，但在采訪中，一位地方住建部門負(fù)責(zé)人告訴坦言，“這塊數(shù)據(jù)積壓比較嚴(yán)重，我們平時(shí)接到的不少投訴就是業(yè)主反映為什么他們的房子不能網(wǎng)簽。”

真實(shí)房?jī)r(jià)水平與統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)背離，也是目前海南市場(chǎng)面臨的一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。本刊記者實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，海南整體存在著較為明顯的房?jī)r(jià)與數(shù)據(jù)背離的現(xiàn)象，比如三亞市商品房實(shí)際成交均價(jià)已經(jīng)在每平方米30000元以上，但是統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)依然停留在每平方米20000元左右。海口市實(shí)際成交均價(jià)一度逼近每平方米20000元，但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)曾長(zhǎng)期停留在每平方米9700元左右。

“這都是為了穩(wěn)定，房?jī)r(jià)‘堰塞湖’問(wèn)題大家都知道，但就是找不到合適的解決途徑。”一位政府主管部門負(fù)責(zé)人談到，現(xiàn)在公布的數(shù)據(jù)出現(xiàn)的量?jī)r(jià)多為此前積壓的數(shù)據(jù)，這也使得海南房?jī)r(jià)一直在“冒尖”。

全域限購(gòu)之后，有人對(duì)海南經(jīng)濟(jì)表達(dá)了擔(dān)憂，畢竟對(duì)海南而言，“一房獨(dú)大”局面仍未明顯改觀。根據(jù)海南省2018年一季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重為48.1%，依然偏高。

但觀察上半年的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)海南降低對(duì)房地產(chǎn)的依賴是可以做到的。采訪中，海南省統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)包洪文表示，上半年海南房地產(chǎn)業(yè)增加值215.33億元，下降8.4%。但海南省在逐步減少經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)依賴的同時(shí)，大力發(fā)展旅游業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)了“有缺有補(bǔ)，收入不減”。

海南省省長(zhǎng)沈曉明表示，上半年從投資結(jié)構(gòu)來(lái)看，房地產(chǎn)投資占總投資比重同比降低1.1個(gè)百分點(diǎn)，說(shuō)明結(jié)構(gòu)正在優(yōu)化。“非房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)總體良好，新動(dòng)能成長(zhǎng)迅速，但規(guī)模較小，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐力還不夠強(qiáng)，短期內(nèi)尚不能填補(bǔ)房地產(chǎn)調(diào)控留下的空缺。”

即便如此，海南省主要負(fù)責(zé)人還是多次重申了海南減少對(duì)房地產(chǎn)依賴的決心。在近期的一次會(huì)議上，沈曉明以壯士斷腕來(lái)比喻減少經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴。他談到，斷腕一定會(huì)疼，會(huì)非常疼，輕輕松松能斷腕的話，早就下決心了。但“短期的疼，是為了今后長(zhǎng)期的不疼，是為了確保海南經(jīng)濟(jì)健康可持續(xù)發(fā)展”。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)等多位專家認(rèn)為，當(dāng)前海南的政策邏輯很清晰，未來(lái)有保有壓的政策思路很明顯。對(duì)標(biāo)自貿(mào)區(qū)（港）建設(shè)目標(biāo)，海南必須承受住外界壓力，引導(dǎo)現(xiàn)有房產(chǎn)持有者進(jìn)行租賃等，保障本地人居住需求，以此來(lái)調(diào)整房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，解決一房獨(dú)大頑疾，一以貫之保持政策定力。

來(lái)源：瞭望東方周刊

原標(biāo)題：瞭望｜海南全域限購(gòu)四個(gè)月之后：量降價(jià)漲，新問(wèn)題積聚