隨著利好逐漸出盡，加之海口、三亞等城市在住建部約談等壓力下，先后對(duì)房企進(jìn)行“口頭”指導(dǎo)，對(duì)網(wǎng)簽備案價(jià)格設(shè)置了“天花板”，海口、三亞等地房?jī)r(jià)進(jìn)入9月以來(lái)，逐步出現(xiàn)回落跡象。

海南“金九銀十”風(fēng)光不再

進(jìn)入傳統(tǒng)的“金九銀十”，對(duì)于消費(fèi)者而言，海南房?jī)r(jià)似乎正在向好的方向發(fā)展，已經(jīng)持續(xù)飆漲了近兩年的房?jī)r(jià)，似乎正在放慢速度，并且一些區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)松動(dòng)跡象。

國(guó)內(nèi)一家大型房企在三亞開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，經(jīng)歷了幾個(gè)月的“蟄伏”之后，取得了一棟樓的預(yù)售證，選擇在傳統(tǒng)的“金九銀十”開(kāi)啟之前銷(xiāo)售，價(jià)格備案每平方米28000元，打完開(kāi)盤(pán)折扣之后*低可以達(dá)到每平方米26000元。而此前該樓盤(pán)均價(jià)曾在每平方米32000元之上，此次折扣幅度之大已經(jīng)成為近段時(shí)間三亞樓盤(pán)調(diào)低價(jià)格的“標(biāo)志”。

“三萬(wàn)多是去年的事情了，今年價(jià)格備案管控很?chē)?yán)格，我們只能按照政府指導(dǎo)價(jià)銷(xiāo)售。”上述項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，“調(diào)價(jià)也是迫不得已，一是全域限購(gòu)，符合購(gòu)房資格的客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)力不足，二是價(jià)格備案管控，這兩點(diǎn)決定了只能按照目前這個(gè)價(jià)格銷(xiāo)售。”

類(lèi)似的情況，海口也未能例外，多家房地產(chǎn)企業(yè)也是為了借“金九銀十”東風(fēng)“絞盡腦汁”，記者在一線調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些企業(yè)為了營(yíng)造搶房的熱鬧場(chǎng)面，發(fā)動(dòng)員工及各種關(guān)系，要求每個(gè)員工帶10個(gè)人去各大樓盤(pán)排隊(duì)登記，目的是為了“暖熱”市場(chǎng)。

“我們現(xiàn)在也很艱難啊，沒(méi)有多少客戶(hù)，價(jià)格又不敢隨便降，但是不降又不行。”海口一家房企銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人表示。

這位銷(xiāo)售人員口中的“非降不可”來(lái)源于海口市此前對(duì)部分房企進(jìn)行的“口頭指導(dǎo)”，要求海口超過(guò)每平方米17300元不予網(wǎng)簽備案。

受此影響，今年5月份開(kāi)盤(pán)的海南恩祥新城北大華府項(xiàng)目，被眾多購(gòu)房者投訴銷(xiāo)售等多個(gè)程序存在違法，要求主管部門(mén)核查并撤銷(xiāo)所簽訂的購(gòu)房合同，保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益，賠償購(gòu)房人損失。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前海南房地產(chǎn)市場(chǎng)受到的干擾因素較多，導(dǎo)致購(gòu)房者觀望情緒濃厚，除了部分開(kāi)發(fā)商對(duì)新盤(pán)進(jìn)行降價(jià)促銷(xiāo)之外，一些投機(jī)的房產(chǎn)持有者也頻頻在一些平臺(tái)掛出房源試圖出手套現(xiàn)。

持續(xù)上漲被“重拳”抑制

企業(yè)種種“手段”終未能換來(lái)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的“亮眼”，成交數(shù)據(jù)一路下滑，但房?jī)r(jià)卻由于慣性繼續(xù)一路上漲，較長(zhǎng)時(shí)間處于“量降價(jià)漲”模式。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，4月22日海南實(shí)施全域限購(gòu)，5月當(dāng)月全省完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資133.55億元，同比下降22.1%，環(huán)比增長(zhǎng)2.7%。5月全省商品房銷(xiāo)售面積116.56萬(wàn)平方米，同比下降34.1%，環(huán)比下降18.8%;銷(xiāo)售金額168.56億元，同比下降13.0%，環(huán)比下降28.1%。

據(jù)三亞市住建局工作人員介紹，全域限購(gòu)之后，商品房銷(xiāo)售急劇下降，4月22日至6月底僅銷(xiāo)售131套。其中，以企業(yè)名義購(gòu)房的僅11套，其余120套為個(gè)人名義購(gòu)房(商業(yè)109套，11套為本省戶(hù)籍居民購(gòu)買(mǎi))。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局此前發(fā)布6月份70個(gè)大中城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，海口環(huán)比漲幅*大，為3.9%，三亞3.2%的漲幅也居前列。而7月份數(shù)據(jù)中，海口以環(huán)比2.3%的漲幅繼續(xù)位居房?jī)r(jià)上漲第一梯隊(duì)，同時(shí)以19%的同比漲幅領(lǐng)漲全國(guó)。8月份數(shù)據(jù)，海口環(huán)比上漲0.9%，同比上漲21.4%;三亞環(huán)比上漲0.1%，同比上漲21.2%。至此，海口、三亞已經(jīng)連續(xù)多月進(jìn)入房?jī)r(jià)漲幅第一梯隊(duì)。

受此影響，住建部8月17日約談了海口、三亞等市政府主要負(fù)責(zé)人，被約談之后，海口和三亞兩地爭(zhēng)相出臺(tái)整治措施，如三亞市發(fā)改委、住建局要求，此前已經(jīng)申報(bào)銷(xiāo)售價(jià)格備案但尚未銷(xiāo)售的商品房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要依據(jù)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，合理確定或調(diào)整銷(xiāo)售價(jià)格，于2018年9月30日前向三亞市發(fā)改委重新申報(bào)銷(xiāo)售價(jià)格備案。未重新申報(bào)銷(xiāo)售價(jià)格備案的，三亞市發(fā)改委和三亞市住建局將依據(jù)相關(guān)規(guī)定處理。

海口市發(fā)改委和海口市住建局要求具備預(yù)售(現(xiàn)售)條件及有未售房源的商品房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在2018年9月28日前主動(dòng)核實(shí)成本，調(diào)整價(jià)格，到海口市發(fā)改委(海口市物價(jià)局)重新申請(qǐng)價(jià)格備案;如未按相關(guān)規(guī)定重新申請(qǐng)價(jià)格備案的，將依照相關(guān)規(guī)定嚴(yán)肅處理。

海口市此前還表示，針對(duì)缺乏價(jià)格備案標(biāo)準(zhǔn)，部分企業(yè)項(xiàng)目備案價(jià)格虛高的問(wèn)題，將加強(qiáng)源頭管控，強(qiáng)化“一房一價(jià)”備案管理。對(duì)在售項(xiàng)目存在價(jià)格虛高備案的要“回頭看”，重新調(diào)整備案價(jià)格;對(duì)新備案項(xiàng)目的要比較同地段、同類(lèi)型、同品質(zhì)在售項(xiàng)目的網(wǎng)簽均價(jià)，從嚴(yán)管理，不得上調(diào)。

后市仍充滿(mǎn)變數(shù)

今年7月底舉行的中共中央政治局會(huì)議提出“下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。”

堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲，使得政策意圖更加明顯和堅(jiān)決，不希望房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，要讓房地產(chǎn)逐步去杠桿化、去投機(jī)化。至此，各地在房?jī)r(jià)問(wèn)題上，也開(kāi)始有所忌憚。

海口市在一系列文件的基礎(chǔ)上，對(duì)房企進(jìn)行了更嚴(yán)苛的“口頭”指導(dǎo)，要求房?jī)r(jià)超過(guò)每平方米17300元將不予網(wǎng)簽備案，引發(fā)了市場(chǎng)一陣“哀號(hào)”，一些企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，他們正想通過(guò)促銷(xiāo)方式，利用“金九銀十”實(shí)現(xiàn)一次放量成交，但如今看來(lái)，這可能會(huì)成為一場(chǎng)夢(mèng)。

“市場(chǎng)的不確定性不僅來(lái)自于政策，市場(chǎng)自身的焦慮情緒也會(huì)較為強(qiáng)烈地影響后市走向。”海口市一家房企負(fù)責(zé)人表示，現(xiàn)在不僅購(gòu)房者開(kāi)始觀望，連房企也出現(xiàn)了明顯的分化。

一位長(zhǎng)期耕耘三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在市場(chǎng)上買(mǎi)不到房，一方面是少數(shù)企業(yè)試圖捂盤(pán)，但更多的是源頭的有效供給不足，一旦供給增加，供需趨于平衡甚至供略大于求，房?jī)r(jià)由于透支太多，出現(xiàn)回落不是沒(méi)有可能。

針對(duì)海口等部分市縣土地市場(chǎng)的松動(dòng)，海南省國(guó)土資源廳會(huì)同海南多個(gè)部門(mén)聯(lián)合印發(fā)文件明確提出，海南將實(shí)行*嚴(yán)格的節(jié)約用地制度，將設(shè)定單位土地投資強(qiáng)度、產(chǎn)值、稅收等相關(guān)用地效益指標(biāo)作為土地供應(yīng)的門(mén)檻，并約定履約要求和土地退出機(jī)制。其中，準(zhǔn)入?yún)f(xié)議對(duì)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的用地轉(zhuǎn)讓和股權(quán)變更提出了一定的限制性要求，堅(jiān)決遏制炒買(mǎi)炒賣(mài)土地行為。

從目前節(jié)奏來(lái)看，海南省各級(jí)主管部門(mén)的監(jiān)管政策只會(huì)更嚴(yán)，海南省物價(jià)部門(mén)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，針對(duì)海南省目前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格情況，物價(jià)部門(mén)將重點(diǎn)加強(qiáng)房地產(chǎn)領(lǐng)域市場(chǎng)價(jià)格監(jiān)管，密切關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)、中介公司及住房租賃相關(guān)企業(yè)價(jià)格行為，嚴(yán)厲整治房租價(jià)格串通、囤積出租房源、捏造炒作虛假信息哄抬房租、以捆綁房屋方式亂收費(fèi)、發(fā)布誤導(dǎo)性?xún)r(jià)格信息、不明碼標(biāo)價(jià)等價(jià)格違法行為，加大對(duì)在售樓盤(pán)和房地產(chǎn)中介明碼標(biāo)價(jià)情況的巡查力度。

海南省住建廳聯(lián)合海南省委宣傳部、海南省公安廳、海南省司法廳、海南省稅務(wù)局、海南省工商局、海南銀監(jiān)局、海南保監(jiān)局共8個(gè)部門(mén)，印發(fā)了《關(guān)于開(kāi)展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)方案》。針對(duì)近期房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象，通過(guò)市縣部門(mén)聯(lián)合執(zhí)法，重點(diǎn)打擊投機(jī)炒房行為和房地產(chǎn)“黑中介”，治理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為和虛假房地產(chǎn)廣告，進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

來(lái)源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)