2018年還沒過完，有些城市已經(jīng)按捺不住了。

菏澤與廣州，這兩個城市一天之內(nèi)分別針對限售、商服限購等方面釋放了房地產(chǎn)調(diào)控“松綁”的信號。

多地釋放 “松綁”信號

首先是菏澤，菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)全市棚戶區(qū)改造和促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（菏建(2018)7號），對房地產(chǎn)市場發(fā)展提出了七項工作要求。其中“取消新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施”引發(fā)了市場的廣泛爭議，有業(yè)內(nèi)人士將此做法解讀為房地產(chǎn)調(diào)控松綁的信號。

緊接是廣州，廣州市住建委12月19日發(fā)布相關(guān)政策文件，放松對商服類物業(yè)的銷售限制。按照新規(guī)，2017年“3·30新政”以前出讓土地的商服類物業(yè)，不再限定銷售對象，個人購買商服類物業(yè)取得不動產(chǎn)證滿2年后方可再次轉(zhuǎn)讓。

此外，據(jù)深藍(lán)財經(jīng)報道，珠海的金灣、斗門兩區(qū)的購房政策已出現(xiàn)調(diào)整，在這兩個區(qū)只需一年社保就可以購買一套商品住房，這個政策面向所有購房者。但這僅為媒體報道，并不是官方出臺的消息。

地方緣于不同壓力

部分城市對房地產(chǎn)政策的調(diào)整，引發(fā)了爭議。

由于影響太大，菏澤市住建局在12月19日開會討論后，于下午17點29分在其網(wǎng)站上掛出《菏澤市取消限制存量住房轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的情況說明》。菏澤市住建局表示，根據(jù)房地產(chǎn)市場分類調(diào)控、因城施策的要求，取消了新購和二手住房限制轉(zhuǎn)讓期限的有關(guān)規(guī)定。

對于取消限售的原因，菏澤市住建局進(jìn)一步解釋稱，采取限制新購和二手住房轉(zhuǎn)讓期限有關(guān)規(guī)定后，有不少準(zhǔn)備購買存量住房的市民，特別是棚改貨幣化補(bǔ)償?shù)氖忻?，因不能辦理過戶而無法購買合適的存量住房，要求取消限制轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的愿望十分迫切。

事實上，菏澤取消限售的背后，一方面是面臨嚴(yán)峻的人口外流問題。據(jù)山東省統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2016年菏澤市外出人口152萬人，當(dāng)年菏澤總常住人口862.26萬人，戶籍人口1014.57萬人，外出人口占總?cè)丝诘?5%。另一方面，菏澤的棚改規(guī)模位居全國前列。根據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，僅2017年菏澤就改造了18.2萬戶，涉及近70萬人。2018年至2020年還有25萬套改造任務(wù)，涉及人數(shù)達(dá)百萬人。此外，該市今年上半年的賣地收入進(jìn)入了全國30強(qiáng)，這意味著未來會有大量的供給進(jìn)入市場，其壓力可見。

從廣州對商服類物業(yè)限購的松綁來看，也是緣于目前其商服類物業(yè)庫存積壓現(xiàn)象嚴(yán)重。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在“3·30新政”出臺的2017年，廣州全年公寓成交量僅為19447套，2016年為33919套，成交量暴跌了43%左右。新政對廣州公寓成交形成較大壓力，直接導(dǎo)致公寓庫存高企。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至11月底，廣州一手公寓庫存量達(dá)160.04萬平方米，剩余28136套存貨，同比大漲47.17%，去化周期也拉長至23.1個月。而商業(yè)產(chǎn)品的庫存量達(dá)333萬平方米，去化周期長達(dá)73個月。

由此來看，廣州調(diào)整商住房政策在情理之中。雖然是有條件地放松商服類物業(yè)限購，但同時要求要取得不動產(chǎn)證滿2年后方可再次轉(zhuǎn)讓。這樣的政策設(shè)計，也是為了杜絕短期的投機(jī)炒作行為。

分城施策或成明年調(diào)控關(guān)鍵詞

此外值得注意的是，中國人民銀行昨晚發(fā)布消息，決定創(chuàng)設(shè)定向中期借貸便利（Targeted Medium-term Lending Facility，TMLF），根據(jù)金融機(jī)構(gòu)對小微企業(yè)、民營企業(yè)貸款增長情況，向其提供長期穩(wěn)定資金來源。央行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，為繼續(xù)貫徹落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于改善小微企業(yè)和民營企業(yè)融資環(huán)境的精神，中國人民銀行創(chuàng)設(shè)定向中期借貸便利（TMLF），進(jìn)一步加大金融對實體經(jīng)濟(jì)，尤其是小微企業(yè)、民營企業(yè)等重點領(lǐng)域的支持力度。

此前發(fā)改委發(fā)布的《國家發(fā)展改革委關(guān)于支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)債券服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)能力的通知》中，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類，被列入優(yōu)質(zhì)企業(yè)經(jīng)營財務(wù)指標(biāo)參考標(biāo)準(zhǔn)之一，這一度被市場解讀為房地產(chǎn)融資開始出現(xiàn)松動跡象。

但隨后由發(fā)改委主管的媒體《中國經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報》發(fā)文表示，發(fā)改委對貫徹落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的決策部署是堅決的、一貫的，也是非常嚴(yán)厲的，這一點在企業(yè)債券融資方面也是一致的。按照中央關(guān)于房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)的精神，目前國家發(fā)改委企業(yè)債券只支持棚改、保障性住房、租賃住房等有限領(lǐng)域的項目，不支持商業(yè)地產(chǎn)項目。這幾年，企業(yè)債券在貫徹執(zhí)行國家房地產(chǎn)調(diào)控方面的政策沒有變化。

此外，據(jù)不完全統(tǒng)計，12月份以來，銀保監(jiān)系統(tǒng)已經(jīng)針對商業(yè)銀行違規(guī)“輸血”樓市開出超10張罰單，其中不乏股份制銀行、國有銀行。而類似于這種新聞，今年以來頻見報端。

從這方面也說明，國家的宏觀調(diào)控是要加大對實體經(jīng)濟(jì)和一些重點領(lǐng)域的支持，并嚴(yán)控資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。對房地產(chǎn)市場的調(diào)控基調(diào)并未改變，對涉房資金的監(jiān)管仍然是未來的重點。

事實上，地方政府對各自城市的房地產(chǎn)政策進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)本無可厚非，但必需要注意的一點是，“房住不炒”的政策紅線不能改變，政策的調(diào)整必需有利于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，不能引起市場的大幅波動。

從另一方面來看，如果2018年末地方這波政策微調(diào)被默許，那么進(jìn)入2019年，其他城市極有可能針對各自城市的情況進(jìn)行政策調(diào)整。也許2019年將是房地產(chǎn)把“分城施策”運用的淋漓盡致的一年。

但從地方政府來講，需要權(quán)衡的是如何能夠“既不突破政策紅線，又能解決現(xiàn)實難題”。這將極大的考驗地方管理層智慧。

（來源：中房網(wǎng)  記者 曲濤）