2018年還沒過完，有些城市已經按捺不住了。

菏澤與廣州，這兩個城市一天之內分別針對限售、商服限購等方面釋放了房地產調控“松綁”的信號。

多地釋放 “松綁”信號

首先是菏澤，菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設局印發(fā)《關于推進全市棚戶區(qū)改造和促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（菏建(2018)7號），對房地產市場發(fā)展提出了七項工作要求。其中“取消新購住房限制轉讓措施”引發(fā)了市場的廣泛爭議，有業(yè)內人士將此做法解讀為房地產調控松綁的信號。

緊接是廣州，廣州市住建委12月19日發(fā)布相關政策文件，放松對商服類物業(yè)的銷售限制。按照新規(guī)，2017年“3·30新政”以前出讓土地的商服類物業(yè)，不再限定銷售對象，個人購買商服類物業(yè)取得不動產證滿2年后方可再次轉讓。

此外，據深藍財經報道，珠海的金灣、斗門兩區(qū)的購房政策已出現調整，在這兩個區(qū)只需一年社保就可以購買一套商品住房，這個政策面向所有購房者。但這僅為媒體報道，并不是官方出臺的消息。

地方緣于不同壓力

部分城市對房地產政策的調整，引發(fā)了爭議。

由于影響太大，菏澤市住建局在12月19日開會討論后，于下午17點29分在其網站上掛出《菏澤市取消限制存量住房轉讓期限規(guī)定的情況說明》。菏澤市住建局表示，根據房地產市場分類調控、因城施策的要求，取消了新購和二手住房限制轉讓期限的有關規(guī)定。

對于取消限售的原因，菏澤市住建局進一步解釋稱，采取限制新購和二手住房轉讓期限有關規(guī)定后，有不少準備購買存量住房的市民，特別是棚改貨幣化補償的市民，因不能辦理過戶而無法購買合適的存量住房，要求取消限制轉讓期限規(guī)定的愿望十分迫切。

事實上，菏澤取消限售的背后，一方面是面臨嚴峻的人口外流問題。據山東省統(tǒng)計數據，2016年菏澤市外出人口152萬人，當年菏澤總常住人口862.26萬人，戶籍人口1014.57萬人，外出人口占總人口的15%。另一方面，菏澤的棚改規(guī)模位居全國前列。根據公開數據顯示，僅2017年菏澤就改造了18.2萬戶，涉及近70萬人。2018年至2020年還有25萬套改造任務，涉及人數達百萬人。此外，該市今年上半年的賣地收入進入了全國30強，這意味著未來會有大量的供給進入市場，其壓力可見。

從廣州對商服類物業(yè)限購的松綁來看，也是緣于目前其商服類物業(yè)庫存積壓現象嚴重。

據克而瑞數據統(tǒng)計，在“3·30新政”出臺的2017年，廣州全年公寓成交量僅為19447套，2016年為33919套，成交量暴跌了43%左右。新政對廣州公寓成交形成較大壓力，直接導致公寓庫存高企。據克而瑞數據統(tǒng)計，截至11月底，廣州一手公寓庫存量達160.04萬平方米，剩余28136套存貨，同比大漲47.17%，去化周期也拉長至23.1個月。而商業(yè)產品的庫存量達333萬平方米，去化周期長達73個月。

由此來看，廣州調整商住房政策在情理之中。雖然是有條件地放松商服類物業(yè)限購，但同時要求要取得不動產證滿2年后方可再次轉讓。這樣的政策設計，也是為了杜絕短期的投機炒作行為。

分城施策或成明年調控關鍵詞

此外值得注意的是，中國人民銀行昨晚發(fā)布消息，決定創(chuàng)設定向中期借貸便利（Targeted Medium-term Lending Facility，TMLF），根據金融機構對小微企業(yè)、民營企業(yè)貸款增長情況，向其提供長期穩(wěn)定資金來源。央行相關負責人表示，為繼續(xù)貫徹落實黨中央、國務院關于改善小微企業(yè)和民營企業(yè)融資環(huán)境的精神，中國人民銀行創(chuàng)設定向中期借貸便利（TMLF），進一步加大金融對實體經濟，尤其是小微企業(yè)、民營企業(yè)等重點領域的支持力度。

此前發(fā)改委發(fā)布的《國家發(fā)展改革委關于支持優(yōu)質企業(yè)直接融資進一步增強企業(yè)債券服務實體經濟能力的通知》中，房地產業(yè)作為國民經濟行業(yè)分類，被列入優(yōu)質企業(yè)經營財務指標參考標準之一，這一度被市場解讀為房地產融資開始出現松動跡象。

但隨后由發(fā)改委主管的媒體《中國經濟導報》發(fā)文表示，發(fā)改委對貫徹落實黨中央、國務院關于房地產調控的決策部署是堅決的、一貫的，也是非常嚴厲的，這一點在企業(yè)債券融資方面也是一致的。按照中央關于房地產長效機制建設的精神，目前國家發(fā)改委企業(yè)債券只支持棚改、保障性住房、租賃住房等有限領域的項目，不支持商業(yè)地產項目。這幾年，企業(yè)債券在貫徹執(zhí)行國家房地產調控方面的政策沒有變化。

此外，據不完全統(tǒng)計，12月份以來，銀保監(jiān)系統(tǒng)已經針對商業(yè)銀行違規(guī)“輸血”樓市開出超10張罰單，其中不乏股份制銀行、國有銀行。而類似于這種新聞，今年以來頻見報端。

從這方面也說明，國家的宏觀調控是要加大對實體經濟和一些重點領域的支持，并嚴控資金違規(guī)流入房地產領域。對房地產市場的調控基調并未改變，對涉房資金的監(jiān)管仍然是未來的重點。

事實上，地方政府對各自城市的房地產政策進行預調微調本無可厚非，但必需要注意的一點是，“房住不炒”的政策紅線不能改變，政策的調整必需有利于當地房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，不能引起市場的大幅波動。

從另一方面來看，如果2018年末地方這波政策微調被默許，那么進入2019年，其他城市極有可能針對各自城市的情況進行政策調整。也許2019年將是房地產把“分城施策”運用的淋漓盡致的一年。

但從地方政府來講，需要權衡的是如何能夠“既不突破政策紅線，又能解決現實難題”。這將極大的考驗地方管理層智慧。

（來源：中房網  記者 曲濤）