在新的樓市數(shù)據(jù)中，2017年1月，三亞主城四區(qū)的房?jī)r(jià)超過(guò)23000元/㎡，是2016年同期的1.5倍，漲幅超五成。蹭蹭上漲的房?jī)r(jià)背后，是意欲置業(yè)三亞購(gòu)房者的唏噓之聲，后悔未能早日下手。“三房變兩房，兩房變一房”這是2016到2017三亞房?jī)r(jià)前后對(duì)比*真實(shí)的寫(xiě)照。

“去年一百萬(wàn)還能在三亞買(mǎi)個(gè)不錯(cuò)的房子，今年，這樣的價(jià)格可挑選空間已經(jīng)屈指可數(shù)。”一方面，價(jià)格的上漲是核心因素；另一方面，隨著庫(kù)存的進(jìn)一步去化，在“停建80㎡以下戶型”的政策之下，“小戶型，低總價(jià)”的房子也在漸行漸遠(yuǎn)。

均價(jià)只能看出房?jī)r(jià)的一個(gè)總體趨勢(shì)，大三亞各個(gè)板塊的實(shí)際房?jī)r(jià)又如何呢？

三亞：20000元/㎡以下的樓盤(pán)或?qū)⒊蔀闅v史

因海景及氣候資源而聞名的三亞，主城四的各個(gè)開(kāi)發(fā)板塊中，因其不同的發(fā)展速度、周期以及是否具備海景資源等，價(jià)格也有較大的差距。總體來(lái)看，低于2萬(wàn)元單價(jià)的樓盤(pán)正在遠(yuǎn)離主城核心區(qū)。

以國(guó)家海岸聞名的海棠灣近幾年來(lái)發(fā)展迅猛，301醫(yī)院、免稅城等優(yōu)勢(shì)大配套的建設(shè)更是促使灣區(qū)身價(jià)倍增。目前，海棠灣房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)形成了3個(gè)梯度的梯級(jí)式格局。規(guī)劃中，一線海景主要為酒店用地，僅有少量住宅，從售賣(mài)均價(jià)來(lái)看，基本上在5萬(wàn)元/㎡及以上，別墅價(jià)格達(dá)到千萬(wàn)級(jí)，代表項(xiàng)目為海棠華著、仁恒海棠灣、亞特蘭蒂斯、國(guó)家海岸保利財(cái)富中心等。二線海景及更深入的地區(qū)集中了海棠灣大量的樓盤(pán)，其中，二線海景樓盤(pán)的價(jià)格在3萬(wàn)元/㎡左右，以海棠中央為例，此前項(xiàng)目成交均價(jià)為25000元/平米，目前已達(dá)到31000元/㎡，這一線的代表項(xiàng)目還有恒大養(yǎng)生谷、碧桂園齊瓦頌等；在海棠灣更腹地的地區(qū)，價(jià)格則又往下下行一個(gè)梯度，目前約為2萬(wàn)元/平米左右，代表項(xiàng)目為聯(lián)投海棠韻，陶然灣黃金泉等。

傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)灣區(qū)亞龍灣，目前可開(kāi)發(fā)面積較少，在售項(xiàng)目也屈指可數(shù)，亞龍灣壹號(hào)、遠(yuǎn)洋山海價(jià)格在3.5-5萬(wàn)元/㎡之間，可售房源不多。亞龍灣新推別墅項(xiàng)目華皓亞龍府，屬于中式合院風(fēng)格，目前在售價(jià)格1000萬(wàn)/套起。

三亞主城核心區(qū)，按照現(xiàn)狀，大致可以分為5個(gè)主要板塊：鹿回頭半島、三亞灣、迎賓路、荔枝溝以及紅沙片區(qū)。其中，鹿回頭半島板塊作為三亞的“富人區(qū)”，均價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元/㎡，代表項(xiàng)目為半山半島、復(fù)地鹿島及中信半島云邸。

三亞灣作為*成熟的度假灣區(qū)，在這一輪的漲價(jià)行情下，目前實(shí)際成交均價(jià)已經(jīng)超過(guò)3萬(wàn)元/㎡，二線海景房源價(jià)格相對(duì)較低，代表項(xiàng)目有魯能三亞灣、珠江儷豪等。

迎賓路板塊近幾年來(lái)發(fā)展迅速，近幾年10多個(gè)樓盤(pán)集中入市，受項(xiàng)目間“價(jià)格戰(zhàn)”影響，曾是三亞性價(jià)比*高的樓盤(pán)集中區(qū)，甚至出現(xiàn)過(guò)萬(wàn)元以下房源，目前該區(qū)域樓盤(pán)價(jià)格均超過(guò)15000元/㎡，部分項(xiàng)目已突破20000元/㎡，代表項(xiàng)目為三亞一山湖、國(guó)芳佳苑等。

緊鄰迎賓路的荔枝溝片區(qū)曾經(jīng)是三亞“臟亂差”的典型，在近幾年的治理和開(kāi)發(fā)下，因其完善的綜合配套，已經(jīng)成為度假置業(yè)及新三亞人置業(yè)的首選之地，目前均價(jià)同樣相對(duì)較低，海韻·半嶺溫泉在售價(jià)格18000元/平米左右，僅有少量樓盤(pán)超過(guò)20000元/㎡。

紅沙片區(qū)目前相對(duì)項(xiàng)目較少，在售僅有綠地悅瀾灣、三亞棕櫚灘及三亞水三千，目前均價(jià)超過(guò)20000元/㎡。

在三亞城市西拓發(fā)展的道路上，紅塘灣區(qū)域和崖州灣區(qū)域是目前開(kāi)發(fā)重點(diǎn)。紅塘灣旅游度假區(qū)目前集中了中糧、北京城建、魯能、陜煤、吉視傳媒等國(guó)企、央企，作為三亞*后一片原生灣區(qū)，經(jīng)過(guò)近兩年的開(kāi)發(fā)，雛形已現(xiàn)，在海上機(jī)場(chǎng)等配套支撐下，盡管離市區(qū)較遠(yuǎn)，但潛力不小，目前僅中糧·紅塘悅海、北京城建·海云家園、德璟海長(zhǎng)安在售，均價(jià)17500-24000元/㎡；崖州灣依托三亞創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃發(fā)展，目前整體均價(jià)較低，不到15000元/㎡，例如保利崖州灣目前在售均價(jià)12000元/平米。

陵水：灣區(qū)撐起整片天 整體均價(jià)約15000元/㎡

毗鄰三亞的陵水縣，因其地理位置優(yōu)勢(shì)及豐富的海景資源，成為海南區(qū)縣中發(fā)展*為迅速的區(qū)縣之一，房地產(chǎn)市場(chǎng)依托清水灣、香水灣以及土福灣，發(fā)展迅猛。在2011年確定的國(guó)際旅游島先行試驗(yàn)區(qū)——黎安港規(guī)劃下，在2020年后將會(huì)形成一座新的濱海新城，未來(lái)將有大量旅游度假配套在此建設(shè)，前景可觀。

在項(xiàng)目集中的三個(gè)主要灣區(qū)中，土福灣又因其毗鄰海棠灣，可直接共享海棠灣大配套，項(xiàng)目銷售價(jià)格高于陵水其他地區(qū)，在該區(qū)域在售的三亞項(xiàng)目中，清鳳海棠長(zhǎng)灘均價(jià)約35000元/㎡、葛洲壩·海棠福灣均價(jià)約40000元/㎡、海棠福灣一號(hào)均價(jià)約24000元/㎡；香水灣是海南*早發(fā)展的灣區(qū)之一，目前已相對(duì)較為成熟，在售項(xiàng)目綜合均價(jià)約為20000元/㎡；清水灣作為*為知名的灣區(qū)，集中了陵水大部分的項(xiàng)目，目前來(lái)看，受項(xiàng)目間競(jìng)爭(zhēng)影響，價(jià)格低于其他兩個(gè)灣區(qū)，項(xiàng)目銷售均價(jià)在13000元-18000元/㎡不等，綜合約為15000元/㎡。

保亭、五指山、東方：萬(wàn)元以下養(yǎng)生好去處

保亭、五指山作為三亞后花園一般的存在，雨林資源豐富，僅因其發(fā)展相對(duì)滯后、為內(nèi)陸市縣等因素，目前價(jià)格相對(duì)較低，均價(jià)5000-8000元/㎡不等，少量較為高端項(xiàng)目接近10000元（別墅除外）。兩地憑借其優(yōu)秀的自然資源及價(jià)格優(yōu)勢(shì)，已成為內(nèi)地普通百姓養(yǎng)老養(yǎng)生的優(yōu)選。

東方，海南島第三大濱海城市，花梨之鄉(xiāng)，其房地產(chǎn)的發(fā)展在近幾年興起后也十分迅猛，因地理位置偏北，氣候狀況略遜于三亞。目前，東方已有數(shù)十個(gè)項(xiàng)目在售，并形成了新區(qū)和城區(qū)兩個(gè)板塊，價(jià)格同樣低廉，新區(qū)因具備海景資源，價(jià)格略高，約在8500元-9000元/㎡，城區(qū)則在7000元/㎡左右，綜合來(lái)看，從去年到現(xiàn)在，房?jī)r(jià)上漲幅度一般。??

樂(lè)東：三亞西進(jìn)橋頭堡 房?jī)r(jià)兩級(jí)分化嚴(yán)重

樂(lè)東，距離三亞*近的另一個(gè)縣，三亞未來(lái)西進(jìn)發(fā)展的橋頭堡，因處在海南島西線，發(fā)展相對(duì)東線要滯后，目前，樂(lè)東的房地產(chǎn)主要集中在九所新區(qū)及龍棲灣、龍沐灣兩個(gè)度假灣區(qū)。從房?jī)r(jià)來(lái)看，兩級(jí)分化嚴(yán)重，較為內(nèi)陸的九所新區(qū)僅為幾千元每平米，龍棲灣、龍沐灣兩個(gè)灣區(qū)的項(xiàng)目則在13000元/㎡左右。兩個(gè)灣區(qū)也各具特色，龍沐灣的*美日落，龍棲灣的山海互動(dòng)，都使得它們?cè)谂c東線灣區(qū)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)中能分得一杯羹。??