房地產(chǎn)市場(chǎng)年中觀察

又到一年年中時(shí)，與往年不一樣，今年上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了全面的不斷加壓的調(diào)控。房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上降溫明顯，但又有分化。從銷售上看，一二線明顯降溫，但三四線仍表現(xiàn)積極。土地市場(chǎng)方面，因?yàn)槿ツ赇N售火爆，房企資金較為充足，因此拿地積極性仍不低。房企融資政策的收緊使得房企海外發(fā)債增多，整體上融資額同比仍有所下降。對(duì)房企和整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，下半年是關(guān)鍵時(shí)期，在房企資金流趨緊的情況下，價(jià)格松動(dòng)或可期。

導(dǎo)讀

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道采訪的數(shù)位開(kāi)發(fā)商人士預(yù)期，當(dāng)前嚴(yán)厲的限制性調(diào)控政策短期內(nèi)不會(huì)取消，甚至有人認(rèn)為，限售將成為長(zhǎng)期的政策。在這樣的預(yù)判下，加快出貨成為開(kāi)發(fā)商共同的選擇。下半年，不排除部分城市部分區(qū)域出現(xiàn)降價(jià)。

一二線城市的房地產(chǎn)調(diào)控，從未像今年這樣嚴(yán)厲。

不僅前幾輪調(diào)控常用的限購(gòu)限價(jià)升級(jí)，限售也成為新的手段。截至目前，已有超過(guò)38個(gè)城市出臺(tái)了限售政策。

而在一線、環(huán)一線城市和熱點(diǎn)二線城市，限價(jià)得到了史無(wú)前例的嚴(yán)厲執(zhí)行?！耙痪€城市新房越來(lái)越難賣了，按照之前的定價(jià)計(jì)劃，根本拿不到預(yù)售證。”不止一位開(kāi)發(fā)商銷售總監(jiān)這么說(shuō)。

北京3·17新政之后，三個(gè)月多過(guò)去，樓市成交發(fā)生了明顯分化。二季度和6月份的銷售數(shù)據(jù)顯示，一二線城市樓市成交明顯下滑，與三四線形成反差。而隨著三四線庫(kù)存的消化，其成交也在放緩，拖累整體成交下行。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道采訪的數(shù)位開(kāi)發(fā)商人士預(yù)期，當(dāng)前嚴(yán)厲的限制性調(diào)控政策短期內(nèi)不會(huì)取消，甚至有人認(rèn)為，限售將成為長(zhǎng)期的政策。在這樣的預(yù)判下，加快出貨成為開(kāi)發(fā)商共同的選擇。下半年，不排除部分城市部分區(qū)域出現(xiàn)降價(jià)。

一二線降溫

今年3月份之后，在絕大部分開(kāi)發(fā)商布局集中的一二線城市及環(huán)一線城市，調(diào)控政策都已收緊且步步進(jìn)逼，一旦市場(chǎng)有漲價(jià)苗頭，政策立刻“打補(bǔ)丁”。

進(jìn)入5、6月，開(kāi)發(fā)商的日子越來(lái)越不好過(guò)。

中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，6月各線代表城市成交量普遍回落。一線城市成交量同比均下降，北京下降*明顯，除深圳外其余三個(gè)城市環(huán)比均下降；二三線代表城市月度周均成交量環(huán)比降幅收窄，同比降幅擴(kuò)大，降幅均超過(guò)15%。

其中，南京、武漢、成都、惠州等熱點(diǎn)城市在調(diào)控政策影響下，降幅較為明顯。

整個(gè)上半年，樓市出現(xiàn)先揚(yáng)后抑的趨勢(shì)。大部分熱點(diǎn)城市成交面積明顯下調(diào)，比如南京、福州、上海、深圳分別下調(diào)61%、60%、40%、57%。

以風(fēng)向標(biāo)北京為例，數(shù)據(jù)顯示，上半年新建商品房住宅簽約套數(shù)為13469套，同比下降43.7%。

全國(guó)范圍內(nèi)，雖然上半年整體市場(chǎng)銷售面積依然上漲了15%左右，但從成交結(jié)構(gòu)看，一二線占比明顯減少，三四線貢獻(xiàn)了更大的份額；進(jìn)入二季度以來(lái)，三四線城市繼續(xù)高位運(yùn)行，但一二線城市已經(jīng)出現(xiàn)了環(huán)比下行，樓市整體成交漲幅放緩。

市場(chǎng)的分化和整體降溫趨勢(shì)，也導(dǎo)致企業(yè)之間分化非常明顯。比如5、6月份，深耕三四線的碧桂園和恒大地產(chǎn)持續(xù)跑贏大市，根據(jù)數(shù)據(jù)，碧桂園上半年銷售逾2800億，超過(guò)了萬(wàn)科的2772億；恒大6月份創(chuàng)下了611億的房企月度銷售第三高，僅次于今年3月份萬(wàn)科的636億、碧桂園的634億。

而多家立足核心城市的上市房企營(yíng)業(yè)收入及利潤(rùn)率出現(xiàn)了雙下調(diào)，如泰禾集團(tuán)、陽(yáng)光城等，對(duì)于這些房企來(lái)說(shuō)，預(yù)計(jì)2017年全年市場(chǎng)很難樂(lè)觀。

政策不會(huì)放松

2017年上半年，是中國(guó)樓市調(diào)控發(fā)布*密集的時(shí)間，調(diào)控開(kāi)啟了“5限”時(shí)代：限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商。相比往年調(diào)控，本次調(diào)控周期*明顯的是增加了“限售+限商”，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資投機(jī)造成了打擊，成交頻次和流動(dòng)性進(jìn)一步降低。

其中，目前對(duì)開(kāi)發(fā)商影響*大的政策是限價(jià)，尤其是在一線、熱點(diǎn)二線和環(huán)一線城市。

在北京，嚴(yán)格執(zhí)行限價(jià)政策大大抑制了市場(chǎng)成交，使開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流更為緊張。多位業(yè)內(nèi)人士證實(shí)，今年北京新獲得預(yù)售證的項(xiàng)目很難超過(guò)8萬(wàn)元/平方米，即使如定位高端的龍湖景粼原著等均未超過(guò)8萬(wàn)元。

上海近期也對(duì)項(xiàng)目預(yù)售許可進(jìn)行了嚴(yán)格控制，市中心單價(jià) 10 萬(wàn)元以上的項(xiàng)目預(yù)售證很難放行，甚至價(jià)格報(bào)批都不予受理。

而在深圳，近期開(kāi)盤的幾個(gè)豪宅均未漲價(jià)，*低價(jià)甚至低于去年。如華僑城天鵝堡均價(jià)12萬(wàn)元/平方米，*低價(jià)8.4萬(wàn)元/平方米，因此受到市場(chǎng)熱捧。

二線和環(huán)一線城市也嚴(yán)格執(zhí)行限價(jià)。6月29日，長(zhǎng)沙發(fā)文強(qiáng)調(diào)，長(zhǎng)沙市商品住房項(xiàng)目申請(qǐng)預(yù)售許可證，價(jià)格比照2016年10月的均價(jià)來(lái)確定。

6月2日廊坊限購(gòu)新政，要求“把房?jī)r(jià)穩(wěn)定在2016年10月的水平上，確保環(huán)比不增長(zhǎng)”。

由于大部分開(kāi)發(fā)商在過(guò)去兩三年都拿了一二線城市的高價(jià)地，在目前的限價(jià)政策下，這些高價(jià)地?zé)o法獲得預(yù)期的預(yù)售價(jià)格。

而一些開(kāi)發(fā)商存在幻想，認(rèn)為當(dāng)前的嚴(yán)厲調(diào)控政策在年底會(huì)放松。持這種觀點(diǎn)的人目前仍然不少。

“如果說(shuō)調(diào)控政策的出發(fā)點(diǎn)是‘房子是用來(lái)住的，不是炒的’，要達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，政策就不會(huì)放松，同時(shí)會(huì)加快長(zhǎng)效機(jī)制的制定，以時(shí)間換空間?！鄙钲谝晃淮笮头科蠖麻L(zhǎng)說(shuō)。

另一位上海的大型開(kāi)發(fā)商人士則認(rèn)為，如果長(zhǎng)效機(jī)制短期內(nèi)無(wú)法達(dá)到，當(dāng)前的限制性調(diào)控政策將可能是長(zhǎng)期的。

“影響調(diào)控政策背后的兩大核心因素，一個(gè)是金融風(fēng)險(xiǎn)，要確保不出現(xiàn)大的金融、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)；一個(gè)是人口規(guī)劃，當(dāng)一個(gè)城市人口達(dá)到2000萬(wàn)之后，很多問(wèn)題會(huì)出現(xiàn)，控制人口就成為常用的策略。這兩個(gè)因素不變，當(dāng)前的調(diào)控措施就會(huì)是長(zhǎng)期的。”一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)資深人士說(shuō)。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)指出，目前熱點(diǎn)城市調(diào)控政策整體進(jìn)入平穩(wěn)期，打補(bǔ)丁式調(diào)控仍將在各地出現(xiàn)，其中“限售”是各地打補(bǔ)丁調(diào)控政策的重點(diǎn)。

分析認(rèn)為，后續(xù)限價(jià)政策可能會(huì)繼續(xù)收緊，大部分熱點(diǎn)城市預(yù)計(jì)都將比對(duì)2016年10月價(jià)格執(zhí)行限價(jià)政策。

房?jī)r(jià)下調(diào)壓力加大

“現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商不拿預(yù)售證是在僵持，下半年很多公司會(huì)撐不住，否則會(huì)面臨流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)?！币晃簧钲谕顿Y客判斷，下半年新房市場(chǎng)將更有機(jī)會(huì)。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，在對(duì)購(gòu)房者影響*大的信貸方面，在一線城市貸款利率折扣均上調(diào)的背景下，二線城市已跟隨上調(diào)購(gòu)房者貸款利率。

融360統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前全國(guó)500余家銀行上調(diào)首套房利率折扣。重慶、福州、蘇州、廈門等城市均上調(diào)房貸利率。杭州各大銀行在6月基本全面執(zhí)行基準(zhǔn)利率。

中國(guó)指數(shù)研究院指出，銀行對(duì)購(gòu)房者的資金收緊將致使房市銷售量下降、價(jià)格回調(diào)，企業(yè)也將面臨利潤(rùn)率走低、資金周轉(zhuǎn)周期延長(zhǎng)，庫(kù)存增多的局面。

從房企自身來(lái)看，進(jìn)入6月份以來(lái)，房企融資環(huán)境也在逐步收緊， 2017年一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸同比漲幅放緩，降至6.9%。隨著銷量的下滑，房企資金壓力將逐步顯現(xiàn)。

專家表示，目前環(huán)一線城市如燕郊、固安等城市，以及二線城市如合肥等地，已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌，二手房市場(chǎng)降價(jià)拋盤的現(xiàn)象，他預(yù)計(jì)這種趨勢(shì)還將在更多類似城市上演。

事實(shí)上，在很多一二線城市，限價(jià)之下的新開(kāi)盤項(xiàng)目，已經(jīng)相當(dāng)于降價(jià)。近期典型的就是鄭州融創(chuàng)象湖壹號(hào)，新開(kāi)盤高層房源均價(jià)為1萬(wàn)元/平方米左右，相比周邊的市場(chǎng)價(jià)格，有20%的降幅。

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，2017年四季度房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)的漲幅很可能會(huì)降低到個(gè)位數(shù)，一二線普遍進(jìn)入調(diào)控政策抑制下的降溫周期。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)也判斷，6 月熱點(diǎn)城市商品住宅，尤其二手住宅成交量普遍降溫，投資客離場(chǎng)的跡象明顯，房屋正逐漸回歸居住屬性，未來(lái)整體價(jià)格下行調(diào)整的可能性較大。