房地產(chǎn)市場年中觀察

又到一年年中時，與往年不一樣，今年上半年的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了全面的不斷加壓的調(diào)控。房地產(chǎn)市場整體上降溫明顯，但又有分化。從銷售上看，一二線明顯降溫，但三四線仍表現(xiàn)積極。土地市場方面，因?yàn)槿ツ赇N售火爆，房企資金較為充足，因此拿地積極性仍不低。房企融資政策的收緊使得房企海外發(fā)債增多，整體上融資額同比仍有所下降。對房企和整個房地產(chǎn)市場而言，下半年是關(guān)鍵時期，在房企資金流趨緊的情況下，價格松動或可期。

導(dǎo)讀

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道采訪的數(shù)位開發(fā)商人士預(yù)期，當(dāng)前嚴(yán)厲的限制性調(diào)控政策短期內(nèi)不會取消，甚至有人認(rèn)為，限售將成為長期的政策。在這樣的預(yù)判下，加快出貨成為開發(fā)商共同的選擇。下半年，不排除部分城市部分區(qū)域出現(xiàn)降價。

一二線城市的房地產(chǎn)調(diào)控，從未像今年這樣嚴(yán)厲。

不僅前幾輪調(diào)控常用的限購限價升級，限售也成為新的手段。截至目前，已有超過38個城市出臺了限售政策。

而在一線、環(huán)一線城市和熱點(diǎn)二線城市，限價得到了史無前例的嚴(yán)厲執(zhí)行。“一線城市新房越來越難賣了，按照之前的定價計(jì)劃，根本拿不到預(yù)售證。”不止一位開發(fā)商銷售總監(jiān)這么說。

北京3·17新政之后，三個月多過去，樓市成交發(fā)生了明顯分化。二季度和6月份的銷售數(shù)據(jù)顯示，一二線城市樓市成交明顯下滑，與三四線形成反差。而隨著三四線庫存的消化，其成交也在放緩，拖累整體成交下行。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道采訪的數(shù)位開發(fā)商人士預(yù)期，當(dāng)前嚴(yán)厲的限制性調(diào)控政策短期內(nèi)不會取消，甚至有人認(rèn)為，限售將成為長期的政策。在這樣的預(yù)判下，加快出貨成為開發(fā)商共同的選擇。下半年，不排除部分城市部分區(qū)域出現(xiàn)降價。

一二線降溫

今年3月份之后，在絕大部分開發(fā)商布局集中的一二線城市及環(huán)一線城市，調(diào)控政策都已收緊且步步進(jìn)逼，一旦市場有漲價苗頭，政策立刻“打補(bǔ)丁”。

進(jìn)入5、6月，開發(fā)商的日子越來越不好過。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，6月各線代表城市成交量普遍回落。一線城市成交量同比均下降，北京下降*明顯，除深圳外其余三個城市環(huán)比均下降；二三線代表城市月度周均成交量環(huán)比降幅收窄，同比降幅擴(kuò)大，降幅均超過15%。

其中，南京、武漢、成都、惠州等熱點(diǎn)城市在調(diào)控政策影響下，降幅較為明顯。

整個上半年，樓市出現(xiàn)先揚(yáng)后抑的趨勢。大部分熱點(diǎn)城市成交面積明顯下調(diào)，比如南京、福州、上海、深圳分別下調(diào)61%、60%、40%、57%。

以風(fēng)向標(biāo)北京為例，數(shù)據(jù)顯示，上半年新建商品房住宅簽約套數(shù)為13469套，同比下降43.7%。

全國范圍內(nèi)，雖然上半年整體市場銷售面積依然上漲了15%左右，但從成交結(jié)構(gòu)看，一二線占比明顯減少，三四線貢獻(xiàn)了更大的份額；進(jìn)入二季度以來，三四線城市繼續(xù)高位運(yùn)行，但一二線城市已經(jīng)出現(xiàn)了環(huán)比下行，樓市整體成交漲幅放緩。

市場的分化和整體降溫趨勢，也導(dǎo)致企業(yè)之間分化非常明顯。比如5、6月份，深耕三四線的碧桂園和恒大地產(chǎn)持續(xù)跑贏大市，根據(jù)數(shù)據(jù)，碧桂園上半年銷售逾2800億，超過了萬科的2772億；恒大6月份創(chuàng)下了611億的房企月度銷售第三高，僅次于今年3月份萬科的636億、碧桂園的634億。

而多家立足核心城市的上市房企營業(yè)收入及利潤率出現(xiàn)了雙下調(diào)，如泰禾集團(tuán)、陽光城等，對于這些房企來說，預(yù)計(jì)2017年全年市場很難樂觀。

政策不會放松

2017年上半年，是中國樓市調(diào)控發(fā)布*密集的時間，調(diào)控開啟了“5限”時代：限購、限貸、限價、限售、限商。相比往年調(diào)控，本次調(diào)控周期*明顯的是增加了“限售+限商”，這對房地產(chǎn)市場的投資投機(jī)造成了打擊，成交頻次和流動性進(jìn)一步降低。

其中，目前對開發(fā)商影響*大的政策是限價，尤其是在一線、熱點(diǎn)二線和環(huán)一線城市。

在北京，嚴(yán)格執(zhí)行限價政策大大抑制了市場成交，使開發(fā)商的現(xiàn)金流更為緊張。多位業(yè)內(nèi)人士證實(shí)，今年北京新獲得預(yù)售證的項(xiàng)目很難超過8萬元/平方米，即使如定位高端的龍湖景粼原著等均未超過8萬元。

上海近期也對項(xiàng)目預(yù)售許可進(jìn)行了嚴(yán)格控制，市中心單價 10 萬元以上的項(xiàng)目預(yù)售證很難放行，甚至價格報批都不予受理。

而在深圳，近期開盤的幾個豪宅均未漲價，*低價甚至低于去年。如華僑城天鵝堡均價12萬元/平方米，*低價8.4萬元/平方米，因此受到市場熱捧。

二線和環(huán)一線城市也嚴(yán)格執(zhí)行限價。6月29日，長沙發(fā)文強(qiáng)調(diào)，長沙市商品住房項(xiàng)目申請預(yù)售許可證，價格比照2016年10月的均價來確定。

6月2日廊坊限購新政，要求“把房價穩(wěn)定在2016年10月的水平上，確保環(huán)比不增長”。

由于大部分開發(fā)商在過去兩三年都拿了一二線城市的高價地，在目前的限價政策下，這些高價地?zé)o法獲得預(yù)期的預(yù)售價格。

而一些開發(fā)商存在幻想，認(rèn)為當(dāng)前的嚴(yán)厲調(diào)控政策在年底會放松。持這種觀點(diǎn)的人目前仍然不少。

“如果說調(diào)控政策的出發(fā)點(diǎn)是‘房子是用來住的，不是炒的’，要達(dá)到這個目標(biāo)，政策就不會放松，同時會加快長效機(jī)制的制定，以時間換空間。”深圳一位大型房企董事長說。

另一位上海的大型開發(fā)商人士則認(rèn)為，如果長效機(jī)制短期內(nèi)無法達(dá)到，當(dāng)前的限制性調(diào)控政策將可能是長期的。

“影響調(diào)控政策背后的兩大核心因素，一個是金融風(fēng)險，要確保不出現(xiàn)大的金融、流動性風(fēng)險；一個是人口規(guī)劃，當(dāng)一個城市人口達(dá)到2000萬之后，很多問題會出現(xiàn)，控制人口就成為常用的策略。這兩個因素不變，當(dāng)前的調(diào)控措施就會是長期的。”一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)資深人士說。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會指出，目前熱點(diǎn)城市調(diào)控政策整體進(jìn)入平穩(wěn)期，打補(bǔ)丁式調(diào)控仍將在各地出現(xiàn)，其中“限售”是各地打補(bǔ)丁調(diào)控政策的重點(diǎn)。

分析認(rèn)為，后續(xù)限價政策可能會繼續(xù)收緊，大部分熱點(diǎn)城市預(yù)計(jì)都將比對2016年10月價格執(zhí)行限價政策。

房價下調(diào)壓力加大

“現(xiàn)在開發(fā)商不拿預(yù)售證是在僵持，下半年很多公司會撐不住，否則會面臨流動性風(fēng)險。”一位深圳投資客判斷，下半年新房市場將更有機(jī)會。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者注意到，在對購房者影響*大的信貸方面，在一線城市貸款利率折扣均上調(diào)的背景下，二線城市已跟隨上調(diào)購房者貸款利率。

融360統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前全國500余家銀行上調(diào)首套房利率折扣。重慶、福州、蘇州、廈門等城市均上調(diào)房貸利率。杭州各大銀行在6月基本全面執(zhí)行基準(zhǔn)利率。

中國指數(shù)研究院指出，銀行對購房者的資金收緊將致使房市銷售量下降、價格回調(diào)，企業(yè)也將面臨利潤率走低、資金周轉(zhuǎn)周期延長，庫存增多的局面。

從房企自身來看，進(jìn)入6月份以來，房企融資環(huán)境也在逐步收緊， 2017年一季度房地產(chǎn)開發(fā)貸同比漲幅放緩，降至6.9%。隨著銷量的下滑，房企資金壓力將逐步顯現(xiàn)。

專家表示，目前環(huán)一線城市如燕郊、固安等城市，以及二線城市如合肥等地，已經(jīng)開始出現(xiàn)房價下跌，二手房市場降價拋盤的現(xiàn)象，他預(yù)計(jì)這種趨勢還將在更多類似城市上演。

事實(shí)上，在很多一二線城市，限價之下的新開盤項(xiàng)目，已經(jīng)相當(dāng)于降價。近期典型的就是鄭州融創(chuàng)象湖壹號，新開盤高層房源均價為1萬元/平方米左右，相比周邊的市場價格，有20%的降幅。

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，2017年四季度房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)的漲幅很可能會降低到個位數(shù)，一二線普遍進(jìn)入調(diào)控政策抑制下的降溫周期。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會也判斷，6 月熱點(diǎn)城市商品住宅，尤其二手住宅成交量普遍降溫，投資客離場的跡象明顯，房屋正逐漸回歸居住屬性，未來整體價格下行調(diào)整的可能性較大。