實(shí)行商品住宅年度建設(shè)指導(dǎo)性計(jì)劃管理、永久停止中部生態(tài)核心區(qū)市縣開發(fā)新建外銷房地產(chǎn)項(xiàng)目、海岸帶可開發(fā)的一線土地、新批填海土地嚴(yán)禁用于開發(fā)商品住宅……29日海南省出臺(tái)關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的新政策，透露出海南房地產(chǎn)業(yè)將實(shí)現(xiàn)從“被動(dòng)調(diào)控”到“主動(dòng)調(diào)控”、從“遍地開花”到“生態(tài)優(yōu)先”、從“粗放低質(zhì)”到“優(yōu)化結(jié)構(gòu)”等三個(gè)轉(zhuǎn)變。

從“被動(dòng)調(diào)控”到“主動(dòng)調(diào)控”

29日正式出臺(tái)的《海南省人民政府關(guān)于進(jìn)一步深化“兩個(gè)暫停”政策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》指出，實(shí)施“兩個(gè)暫停”政策以來，海南省房地產(chǎn)去庫存工作取得明顯成效，全省商品住宅庫存去化期總體已下降至合理區(qū)間。目前房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的重點(diǎn)已從去庫存為主轉(zhuǎn)向調(diào)整優(yōu)化結(jié)構(gòu)，保持平穩(wěn)健康發(fā)展，防止大起大落。

房地產(chǎn)業(yè)是海南重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。據(jù)統(tǒng)計(jì)，國際旅游島建設(shè)7年多來，海南房地產(chǎn)市場規(guī)模加速擴(kuò)大，商品房新開工面積、銷售面積總量超過前十年的4倍，房地產(chǎn)業(yè)占GDP比重一度達(dá)到50％。

海南省住建廳廳長霍巨燃說，一方面，房地產(chǎn)業(yè)在一段時(shí)間內(nèi)仍是海南重要的支柱產(chǎn)業(yè)，另一方面，海南需要調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)逐步降低對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴。“此次意見的出臺(tái)，海南對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控將實(shí)現(xiàn)‘被動(dòng)調(diào)’到‘主動(dòng)調(diào)’的轉(zhuǎn)變。”

新政策短期更加重視需求側(cè)管理，引導(dǎo)市場預(yù)期，中長期調(diào)整和優(yōu)化房地產(chǎn)供給體系，實(shí)現(xiàn)市場動(dòng)態(tài)平衡。

“實(shí)行指導(dǎo)性計(jì)劃管理是轉(zhuǎn)變海南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展理念和發(fā)展模式的重要舉措。”海南省住建廳市場監(jiān)管處處長林詩輝說，“主動(dòng)性”體現(xiàn)在海南將實(shí)行商品住宅年度建設(shè)指導(dǎo)性計(jì)劃管理和年度商品住宅用地計(jì)劃管理。

一是控制總量，根據(jù)海南經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需要，全省非中部生態(tài)核心區(qū)市縣每年商品住宅開發(fā)有一定的總量控制；二是有序開發(fā)，指導(dǎo)性計(jì)劃綜合考慮了市縣人口、產(chǎn)業(yè)、資源、配套、品質(zhì)、存量等多個(gè)方面因素，科學(xué)安排開發(fā)指導(dǎo)計(jì)劃；三是調(diào)整布局，只下達(dá)14個(gè)非中部生態(tài)核心區(qū)市縣的指導(dǎo)性計(jì)劃，并向資源條件好、配套設(shè)施完善、市場較為成熟的市縣傾斜。

從“遍地開花”到“生態(tài)優(yōu)先”

由于前些年海南省缺乏統(tǒng)一的總體規(guī)劃引導(dǎo)和管控，“全省一盤棋”的統(tǒng)籌謀劃思想沒有落實(shí)到位，加上各市縣的發(fā)展普遍缺乏科學(xué)規(guī)劃引導(dǎo)，沒有形成科學(xué)合理的布局，房地產(chǎn)項(xiàng)目遍地開花，部分項(xiàng)目嚴(yán)重侵占了海岸帶、中部生態(tài)核心區(qū)等核心資源，甚至對(duì)生態(tài)資源造成不可逆的嚴(yán)重破壞。

林詩輝表示，新政策突出“堅(jiān)持以生態(tài)環(huán)境保護(hù)為前提”，以生態(tài)文明建設(shè)引領(lǐng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，并明確提出一系列具體管控辦法。

一是永久停止五指山、保亭、瓊中、白沙四個(gè)中部生態(tài)核心區(qū)市縣開發(fā)新建外銷房地產(chǎn)項(xiàng)目，只允許開發(fā)新建用于解決本地居民住房問題的保障性住房、改善性商品住房。

二是海岸帶可開發(fā)的一線土地、新批填海土地嚴(yán)禁用于開發(fā)商品住宅，嚴(yán)格加強(qiáng)海岸帶管理和保護(hù)海洋生態(tài)環(huán)境。

三是生態(tài)紅線區(qū)周邊要嚴(yán)格控制商品住宅開發(fā)，海南省“多規(guī)合一”已對(duì)生態(tài)紅線區(qū)內(nèi)的管控提出明確要求，新政策將嚴(yán)控商品住宅開發(fā)的范圍擴(kuò)大到生態(tài)紅線區(qū)周邊。

四是工業(yè)開發(fā)區(qū)、工廠、機(jī)場、公路、鐵路、污水和垃圾處理場等周邊可能影響居住環(huán)境質(zhì)量的區(qū)域，嚴(yán)格控制商品住宅開發(fā)，這不僅從生態(tài)環(huán)境保護(hù)的角度考慮，也充分考慮了購房居民的居住環(huán)境質(zhì)量。

從“粗放低質(zhì)”到“優(yōu)化結(jié)構(gòu)”

近些年，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，海南各市縣房地產(chǎn)開發(fā)普遍重視量的擴(kuò)張，忽視質(zhì)的提升，房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一、開發(fā)粗放、品質(zhì)不高、配套不完善等問題較為突出。

霍巨燃表示，新政策對(duì)這些頑疾“對(duì)癥下藥”予以解決。比如逐步降低商品住宅在房地產(chǎn)開發(fā)中的比重，積極發(fā)展租賃型住房、度假型酒店、健康養(yǎng)生社區(qū)等各類經(jīng)營性地產(chǎn)；鼓勵(lì)發(fā)展分時(shí)度假、在線租賃、房屋分享等各類共享型住房產(chǎn)品。

為防止個(gè)別企業(yè)假借其他名義變相圈地開發(fā)房地產(chǎn)，意見提出，嚴(yán)禁以發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)，建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色小鎮(zhèn)、美麗鄉(xiāng)村等各種名義變相開發(fā)商品住宅；停止產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建審批。

林詩輝說，近些年海南省房地產(chǎn)項(xiàng)目配套設(shè)施建設(shè)不到位和產(chǎn)品品質(zhì)低等問題較為突出，對(duì)此，意見明確將制定新建住宅小區(qū)基礎(chǔ)和公共服務(wù)配套設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)；要對(duì)已建區(qū)域進(jìn)行評(píng)估，未達(dá)到配套要求的要補(bǔ)建；新建項(xiàng)目要明確配套設(shè)施建設(shè)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)；嚴(yán)格把關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的容積率、綠地率、密度、高度等，提升房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)。

此外，海南將“重拳”整治房地產(chǎn)市場的違法違規(guī)問題。包括加強(qiáng)交易合同網(wǎng)簽備案和交易資金管理，更加嚴(yán)厲打擊虛假宣傳、違法廣告、哄抬房價(jià)、捂盤惜售等擾亂市場秩序的行為，嚴(yán)格執(zhí)行商品住宅價(jià)格備案管理，每套房都要備案，未備案的不得發(fā)放預(yù)售許可。