2017年上半年海南房地產(chǎn)市場整體平穩(wěn)，量價齊升，房地產(chǎn)調(diào)控取得成效，全省商品住宅庫存去化期降至約11個月，海口、三亞、陵水、萬寧、瓊海市場去化效果明顯，限購實施后市場成交回落，前5月成交量占2016年的57%，重點市縣成交均價呈穩(wěn)固向上的態(tài)勢。

【全國政策解讀】

熱點城市政策加碼，三四線城市聯(lián)動調(diào)控

2017年上半年，“刺激與抑制”兩條主線始終貫穿，全國去庫存政策與部分熱點城市調(diào)控房價緊縮政策雙向并行，在“穩(wěn)中求進(jìn)”為總基調(diào)，因城施策為方針的指導(dǎo)下，熱點城市調(diào)控全面收緊，去庫存壓力大的三四線城市在供給端減少甚至?xí)和Ｗ≌玫毓?yīng)。

樓市進(jìn)入“5限”時代 抑制投資、穩(wěn)定市場、力度空前。

相比往年，本輪調(diào)控政策打擊更精準(zhǔn)，實施手段更為新穎。在限購層面特別強(qiáng)調(diào)限制非本地戶籍居民購房，打擊投資需求；在限貸層面，提高了特別是二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和首付比例，直接影響本地改善性需求，同時本輪調(diào)控中限售、限商開始“助力”，調(diào)控力度空前。

【海南政策解讀】

海南緊隨國家樓市調(diào)控基調(diào)，開啟限購、限售模式，供需兩端施政穩(wěn)樓市，主限海口、三亞、瓊海以及中部生態(tài)保護(hù)區(qū)。

海口、三亞分層調(diào)控，劃定限購區(qū)域，主城區(qū)、稀缺一線海景資源區(qū)等受限。

海口升級限購區(qū)域：一是在主城區(qū)，具體為：濱江西路以西、長彤路以東，南海大道和紅城湖以北區(qū)域；二是南部生態(tài)保護(hù)區(qū)，主要在椰海大道以南、繞城高速以北、鐵龍路以西、粵海大道以東范圍。

三亞升級限購區(qū)域：一是中心主城區(qū)，東至鳳凰路和紅沙隧道、南至榆亞路和南邊海路、西至三亞灣路、北至金雞嶺路（不含棚戶區(qū)改造項目）；二是在海棠灣、崖州灣沿海一線部分實施限購。對在海南無房的非本省戶籍居民家庭在升級限購范圍內(nèi)購買住宅，需提供從購房申請之日起前在海南連續(xù)繳納一年以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明。

除了海口和三亞，瓊海、五指山、保亭、瓊中、白沙等市縣均出臺限購細(xì)則，提高購房門檻，增加現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓限制。

島外客戶購房“認(rèn)房、認(rèn)貸、認(rèn)社保”，提高準(zhǔn)購門檻，抑制投資、投機(jī)性購房。

產(chǎn)權(quán)式酒店納入限購范圍，大幅度提升開發(fā)商自持比例，通過政策手段推動海南房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

通過政策手段，控制開發(fā)商銷售變現(xiàn)周期，保證產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營屬性，希望開發(fā)商對地塊開發(fā)提供持續(xù)經(jīng)營。一方面增加海南行業(yè)準(zhǔn)入門檻，過濾掉資金實力和運(yùn)營能力不強(qiáng)的中小企業(yè)，二是改變海南候鳥人口狀態(tài)，吸納更多的人才進(jìn)入。

海南樓市進(jìn)入“提質(zhì)”階段，省級“全裝修”，硬裝執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)化、多舉措保品質(zhì)，政府監(jiān)管力強(qiáng)，全省覆蓋范圍廣。

【土地供求走勢】

“雙暫停”政策繼續(xù)執(zhí)行，整體土地市場供應(yīng)量萎縮，樓面價破新高。

2016年2月24日，海南省政府實施“雙暫停”政策，對商品住宅消化期超過全省平均水平的市縣，暫停辦理新增商品住宅及產(chǎn)權(quán)式酒店用地審批，除海口、三亞、三沙、陵水、瓊中、臨高6個市縣外，其他13個市縣都被列入政策調(diào)控范圍。2016年上半年至2017年上半年，全省土地市場供應(yīng)量明顯萎縮。

【土地成交結(jié)構(gòu)】

政府調(diào)結(jié)構(gòu)優(yōu)產(chǎn)業(yè)，商服類經(jīng)營性用地成交成為主力。

2014年至今，海南土地成交以住宅和商服類為主；2017年3-5月，海南各地限購政策陸續(xù)出臺，為配合政策落地，上半年全省土地供應(yīng)量明顯萎縮，由于全年用地計劃已經(jīng)確定，預(yù)計下半年成交市場將呈現(xiàn)補(bǔ)漲。

海口市2017年供地計劃

2017年海口市計劃供應(yīng)土地共31115.7畝，其中交通運(yùn)輸用地占比居首，住宅、商服用地占比約35%。住宅用地計劃供應(yīng)8594.25畝，占比27.62%，（其中棚改項目用地占30.79%），環(huán)比增長約269%；商服用地計劃供應(yīng)2497.50畝，占比8.03%，環(huán)比減少約10%。

三亞市2017年供地計劃

2017年三亞市計劃供應(yīng)土地共6352.65畝，住宅、商服用地占比約70%。住宅用地計劃供應(yīng)2717.1畝，占比42.77%，（其中棚改項目用地占77.99%），商服用地計劃供應(yīng)1734.15畝，占比27.3。

陵水縣2017年供地計劃

2017年陵水縣計劃供應(yīng)土地共7719.54畝，公共管理與公共服務(wù)用地占比近40%，主要用于建設(shè)高峰溫泉民族生態(tài)博物館、民族文化體育基地等公共服務(wù)配套設(shè)施；住宅用地計劃供應(yīng)1436.79畝，占比18.61%，環(huán)比增長約48.63%；商服用地計劃供應(yīng)1435.65畝，占比18.60%，環(huán)比增長65.85%。

澄邁縣2017年供地計劃

2017年澄邁縣計劃供應(yīng)土地共6983.84畝，為改善澄邁縣整體交通網(wǎng)絡(luò)設(shè)施，完善城鄉(xiāng)交通面貌，交通運(yùn)輸用地占比*高，交通運(yùn)輸用地主要用于保障金馬現(xiàn)代物流中心道路基礎(chǔ)設(shè)施、福山至馬裊公路等項目建設(shè)；在住宅用地計劃供應(yīng)230.71畝，占比3.3%，（且多為保障性住宅用地），商服用地計劃供應(yīng)1137.97畝，占比16.29%，環(huán)比減少30.95%。

五指山市2017年供地計劃

2017年五指山市計劃供應(yīng)土地共1814.95畝，住宅用地供應(yīng)受限，計劃供應(yīng)15畝，占比0.83%，環(huán)比下降97.24%；商服用地計劃供應(yīng)583.65畝，占比32.16%，用于支持南圣鎮(zhèn)旅游板塊、水滿鄉(xiāng)黎峒文化主題公園等旅游項目建設(shè)；為完善城市交通路網(wǎng)，推進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，交通運(yùn)輸用地供應(yīng)占比約43%。

各市縣住宅用地供求

上半年僅有海口、臨高土地供求相對平衡，海口穩(wěn)居第一，陵水、五指山為存量土地成交，三亞、昌江當(dāng)月供應(yīng)未獲得有效成交。

2017年上半年海南住宅用地供求情況來看，總體供大于求，從供應(yīng)數(shù)據(jù)上看，海口737.76畝*多，臨高和昌江次之，分別為196.82畝和134.73畝；從成交數(shù)據(jù)上看，海口以565.88畝穩(wěn)居第一，其次為臨高186.29畝和陵水27.28畝，成交量差距懸殊。

各市縣商服用地供求

上半年商服用地總體平衡，東方市和陵水居首，三亞海坡片區(qū)土地供應(yīng)，拉開區(qū)域供應(yīng)量。

從供應(yīng)數(shù)據(jù)上看，三亞市集中供應(yīng)，其中海坡片區(qū)供應(yīng)292畝，占總供應(yīng)量的77%，陵水、東方、海口位居其次；從成交數(shù)據(jù)上看，傳統(tǒng)兩極城市海口和三亞明顯減少，東方和陵水位列第一階梯，需求量都在200畝線之上，其中東方共成交3宗商服用地，位于板橋鎮(zhèn)金月灣旅游開發(fā)區(qū)內(nèi)，瓊中、文昌、海口、屯昌和三亞為第二階梯，成交量在100-200畝之間，萬寧、臨高、定安、保亭為第三階梯，成交量均在百畝線以下。

重點房企拿地情況

上半年，名企加速全島布局，雅居樂、華僑城首進(jìn)海口，打造城市西部旅游綜合體；碧桂園繼續(xù)開拓臨高金沙灘；富力陵水海洋主題公園樹立海南旅游標(biāo)桿，預(yù)計下半年開業(yè)。

重點房企拿地結(jié)構(gòu)

上半年，名企拿地以住宅性質(zhì)用地*多，共639.35畝，商服用地次之，共467.39畝。

2017年上半年，拿地*多的房企是雅居樂，其中住宅用地392畝，占69%；華僑城獲取的地塊住宅、商服占比均衡；富力和碧桂園獲取土地用于項目持續(xù)性開發(fā)，土地性質(zhì)與項目定位相匹配。

【海南整體市場表現(xiàn)】

2017年上半年海南房地產(chǎn)市場整體平穩(wěn)，量價齊升，4月限購實施后市場成交回落，前5月成交量占2016年的57%。

重點市縣整體數(shù)據(jù)

上半年，東線供應(yīng)穩(wěn)增，西線供應(yīng)下滑，海口、三亞城市價值不斷兌現(xiàn)，成交量持續(xù)領(lǐng)跑，重點市縣成交均價呈穩(wěn)固向上的態(tài)勢。

重點市縣庫存及去化周期

上半年重點市縣商品住宅庫存去化期周期由2016年末的18個月回落至約11個月，海口、三亞、陵水、萬寧、瓊海市場去化效果明顯。

三亞成交戶型占比分析

上半年，三亞以60-90㎡中小戶型成交為主，其次是90-120㎡和144-180㎡的產(chǎn)品，三亞客戶可承受總價在100萬以下、100-150萬、150-200萬，占比均勻分布在23%-25%之間。

三亞成交均價領(lǐng)跑全省，客戶單價承受能力較強(qiáng)，單價熱區(qū)集中在2-3萬元/㎡，3萬元/㎡是單價紅線，成交占比不足10%。

三亞客戶來源地分析

上半年，三亞仍是東北客戶的核心旅居地，東三省成交占比約23%，其次是北京、河北等華北區(qū)域，成交占比約12-18%，隨著城市化進(jìn)程加快，三亞有少量本地客戶支撐，占比約4.34%。

其他重點市縣成交戶型占比分析

2017上半年，海口商品住宅市場以兩房、三房剛需產(chǎn)品成交為主，其余重點市縣，一房、兩房投資度假型產(chǎn)品銷售*為緊俏。

其他重點市縣成交面積占比分析

上半年，海口剛需引領(lǐng)，成交集中在80-100㎡；澄邁、儋州有一定本地需求支撐，以80-100㎡為成交主力，其次是80㎡以下小戶型為主；東線及保亭以島外需求為主，集中在60-80㎡。

其他重點市縣成交單價占比分析

2017年上半年。省會海口剛需性質(zhì)明顯，主力成交單價為8000-12000元/㎡；東線城市因資源配套優(yōu)勢，主力價格普遍高于西線，陵水樓市依托灣區(qū)知名大盤的發(fā)展鋪墊，以10000-16000元/㎡領(lǐng)跑；澄邁、儋州主城區(qū)發(fā)力，成交主力單價為6000-8000元/㎡。

其他重點市縣成交總價占比分析

上半年，海口成交總價集中在60-80萬和80-100萬；東線除陵水外，其他市縣總價在100萬以上；總價段各成交套數(shù)占比不足5%，陵水區(qū)域價值凸顯，以80-100萬和100-120萬為主。

其他重點市縣客戶來源分析

島外客戶依然是海南購房人群的主力軍，占比約88%，其中排名前三甲為河北、北京、河南，三地占比約34%。

其他重點市縣島外客戶分析

上半年，海南成交客戶中，北部海口、澄邁主要來自京津冀、河南和江浙滬地區(qū)；西部儋州客戶主要來自京津冀、黑吉遼和川渝地區(qū)；東部的文昌、瓊海和萬寧主要來自京津冀、河南和江浙滬地區(qū)；南部陵水、保亭主要來自京津冀、黑吉遼和江浙滬地區(qū)。

成交客戶中，30歲以下及60歲以上客戶成交總價主要集中在80萬元以下，30-59歲客戶成交總價集中在120萬元以下，總價200萬以上成交客戶年齡以30-59歲為主。

【上半年海南樓市成交排行】

2017年上半年，海南樓市名企包攬、全省四面齊頭并進(jìn)，恒大、雅居樂、碧桂園名列三甲。上半年成交面積排行TOP10面積之和為259.48萬平米，面積排行上榜門檻提升至13萬平米；成交金額排行TOP10金額之和為401.42億元，金額排行上榜門檻提升至19億元以上。

【上半年海南房企成交金額排行榜】

2017上半年，魯能首拔頭籌，憑借全島7個項目173.4億的成交遙遙領(lǐng)先，百億房企名額增加，恒大、碧桂園緊隨其后，雅居樂首次退出三甲陣營。

（此表為調(diào)研數(shù)據(jù)）

（免責(zé)申明：以上數(shù)據(jù)來源于旅居產(chǎn)業(yè)研究院，不代表本公司立場，報告僅限參考，解釋權(quán)歸原出品方）