1月3日，在2018年剛剛啟程的時(shí)間點(diǎn),易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱循例對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行十大預(yù)測(cè)。基于20年連貫的觀察思考，丁祖昱從政策、市場(chǎng)及企業(yè)三大板塊尋找房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)脈絡(luò)，在主題為“相信未來(lái)2018”發(fā)布會(huì)上，丁祖昱認(rèn)為：海南的樓市已經(jīng)蟄伏5年，未來(lái)可能有3-5年的發(fā)展空間。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱

一、房地產(chǎn)稅落地

根據(jù)財(cái)政部部長(zhǎng)肖捷等相關(guān)政府領(lǐng)導(dǎo)的表態(tài)以及對(duì)趨勢(shì)的綜合判斷分析，丁祖昱認(rèn)為房地產(chǎn)稅即將落地。房地產(chǎn)稅有望成為長(zhǎng)效機(jī)制的重要“構(gòu)件”，2013年后持續(xù)“擱置”的房地產(chǎn)稅可能將在2018年納入立法議程，明確落地時(shí)間表；租賃市場(chǎng)建設(shè)較快的一二線城市，或?qū)⑾纫徊皆圏c(diǎn)通過(guò)房租征收房地產(chǎn)稅等政策。

二、限價(jià)不放松

“十九大”過(guò)后，國(guó)土部和住建部仍相繼發(fā)文表態(tài)，將牢牢堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的”定位，實(shí)行分類調(diào)控、因城施策，建立房地產(chǎn)多元化供地機(jī)制。丁祖昱判斷，調(diào)控政策仍將持續(xù)，尤其是一二線城市。

三、成交總規(guī)模微降

預(yù)測(cè)政策不放松的前提下，丁祖昱判斷2018年成交規(guī)模將有所走弱。2017年，一些重點(diǎn)城市的推貨節(jié)奏已經(jīng)放慢，預(yù)售證難題在上海、南京、天津、廣州、武漢、長(zhǎng)沙、重慶、杭州、北京及南寧等多個(gè)城市都有出現(xiàn)，在此情況下，購(gòu)房需求被抑制和延后，下一年成交總規(guī)模便有微降的預(yù)期。

四、看好的城市：杭州、海南、天津、上海、武漢、重慶

今年，丁祖昱選擇的“值得期待”城市為杭州、海南、天津、上海、武漢、重慶。這五大城市在2017年的發(fā)布會(huì)中他其實(shí)就已有提及。彼時(shí)，杭州、天津及武漢被丁祖昱預(yù)測(cè)為“潛力巨大的新一線”；重慶則被預(yù)測(cè)為“迅速崛起的準(zhǔn)一線”之一。海南的樓市已經(jīng)蟄伏5年，未來(lái)可能有3-5年的發(fā)展空間；唯一的一線城市上海此前也曾被丁祖昱點(diǎn)評(píng)為全球*大的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

五、*具潛力的三線城市

三線城市政策總體相對(duì)寬松下，2017年，一些企業(yè)已經(jīng)將三線城市作為布局選擇。目前，也有業(yè)內(nèi)認(rèn)為，三四線城市在2018年大概率慣性上漲。丁祖昱也認(rèn)為，三線中不乏具備潛力的城市，其中，無(wú)錫、東莞、佛山、常州、溫州、泉州、紹興、嘉興、珠海、煙臺(tái)、臺(tái)州、南通、惠州、鎮(zhèn)江、中山、金華、潮州、蕪湖、徐州及唐山被他列為*具潛力的三線城市；判定的依據(jù)包括人口基礎(chǔ)、經(jīng)濟(jì)水平、房地產(chǎn)成熟度、城市建設(shè)和通達(dá)性，以及共享經(jīng)濟(jì)等指標(biāo)。

六、租賃市場(chǎng)發(fā)展方向：以存量為主、以個(gè)人為主、以市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)企業(yè)為主

住房市場(chǎng)外，租賃市場(chǎng)及特色小鎮(zhèn)是此次發(fā)布會(huì)中丁祖昱較為強(qiáng)調(diào)的兩個(gè)板塊。政策紅利、租賃住宅人口基數(shù)的增長(zhǎng)以及租賃用地大力度的供應(yīng)都助推租賃市場(chǎng)站在“風(fēng)口”，是2018年不應(yīng)忽視的市場(chǎng)。2018年租賃市場(chǎng)的發(fā)展方向?qū)⒁源媪繛橹鳌⒁詡€(gè)人為主、以市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)企業(yè)為主。

七、特色小鎮(zhèn)大洗牌

租賃市場(chǎng)外，特色小鎮(zhèn)2017年也為一哄而上的狀況，近一年來(lái)，就有近兩千個(gè)小鎮(zhèn)被官方列入創(chuàng)建行列，不過(guò)當(dāng)中僅有兩成初見(jiàn)雛形，有近八成仍處于在建、簽約乃至意向階段。因此盡管此前綠地、華夏幸福、藍(lán)城、碧桂園、時(shí)代地產(chǎn)、華僑城等企業(yè)布局了特色小鎮(zhèn)，也在2017年成為特色小鎮(zhèn)領(lǐng)域中“出鏡率”較高的房企，2018年特色小鎮(zhèn)將迎來(lái)洗牌。

八、市場(chǎng)份額：TOP4：3萬(wàn)億、TOP10:35%、TOP30：50%

房企的陣營(yíng)就變得更加清晰。丁祖昱預(yù)測(cè)，2018年TOP4市場(chǎng)份額就將占去3萬(wàn)億，TOP10市場(chǎng)份額占35%，TOP30市場(chǎng)份額占50%。

在克而瑞2017年房企銷售排行中，TOP4碧桂園、萬(wàn)科、恒大及融創(chuàng)銷售規(guī)模已達(dá)19490.7億元。

九、千億陣營(yíng)新進(jìn)者

未來(lái)千億規(guī)模將成為主流，在2018年會(huì)有更多千億陣營(yíng)新進(jìn)者，包括陽(yáng)光城、中南、雅居樂(lè)、富力、正榮、中梁、榮盛、遠(yuǎn)洋、融信、金科、藍(lán)光及祥生都是千億陣營(yíng)的“預(yù)備軍”。在克而瑞2017年房企銷售排行中，陽(yáng)光城、中南、正榮的年度銷售都已達(dá)900億以上；富力、雅居樂(lè)則至800億以上；中梁、榮盛、遠(yuǎn)洋、融信在700億之上；藍(lán)光、金科在600億以上；祥生則為接近600億。

十、大藍(lán)籌：萬(wàn)科、碧桂園、恒大、融創(chuàng)、保利、中海、綠地、招商

萬(wàn)科、碧桂園、恒大、融創(chuàng)、保利、綠地、中海和招商則被丁祖昱列為八大藍(lán)籌，其中碧桂園、萬(wàn)科、恒大2017年依舊穩(wěn)坐前三位，銷售金額分別為5500.1億元、5239億元及5139億元。