對于這一輪調(diào)控，開發(fā)商們似乎早有心理預(yù)期，但是當(dāng)調(diào)控真正來臨時，面對大量的土地儲備以及被擋在門外的島外購房人群，房企們?nèi)孕挠杏嗉隆Ｔ诮邮鼙本┥虉笥浾卟稍L時，房企們普遍表示，目前仍在調(diào)研階段，還未形成應(yīng)對方案。不過可以肯定的是，區(qū)域利好終將釋放，以何種姿態(tài)熬過去，這將是一場持久戰(zhàn)。

大地主的矛盾

老鄧是一家一線房企海南區(qū)域的負責(zé)人，對于這一輪海南調(diào)控的落地，老鄧坦言“意料之內(nèi)”，“內(nèi)心矛盾”。

意料之內(nèi)，一方面源于海南房價在過去兩年間的急速升溫。2015年輪調(diào)來海南的老鄧，眼看著海南房價的又一次起飛：“以海口為例，觀瀾湖這樣的新區(qū)每平方米從5000元左右到現(xiàn)在的1.5萬元左右，就用了不到兩年。”與之相對應(yīng)的，是本地需求的匱乏。“海口本地人收入并不高，一般職員月收入也就兩三千元的樣子。”

巨大的收入與房價間的落差，造成了海口甚至海南大部分地區(qū)的新房均為外來人口消化。以老鄧目前手上操盤的幾個項目來看，除了海口還有20%-30%的本地需求外，其余區(qū)域幾乎100%是投資。

另一方面，房企們也提前感受到了國家給與海南大禮包形成的利好預(yù)期，去年是各家*拼的一年，都在瘋狂地搶地。*晚進入的碧桂園，去年僅靠收購，成了名副其實的海南地主；與港資房企關(guān)系密切的恒大，左手從新世界地產(chǎn)手中接過數(shù)個海南海口、三亞等優(yōu)質(zhì)地段的成熟項目，右手獨立填海開發(fā)儋州的海花島。  

老鄧告訴北京商報記者，想要在公開市場獲得處女地的可能已經(jīng)破滅，只能通過企業(yè)本身的實力在二級市場并購。“*開始大品牌企業(yè)的談判空間還是可以的，但這兩年的難度越來越大，畢竟各家企業(yè)在海南的并購有時是‘不惜代價’。”

老鄧分析，各家開發(fā)商不惜代價，確實有一定道理，限制或者禁止新增建設(shè)用地開發(fā)，早已經(jīng)是中央和海南當(dāng)?shù)卣墓沧R，可開發(fā)資源就那么多，市場預(yù)期又不錯，政策紅利即將下落，誰能搶到誰就是贏家。

放緩節(jié)奏

和老鄧一樣，方先生也預(yù)料到了海南樓市即將面臨的調(diào)控，但面對全島限購這樣的高壓態(tài)勢還是感覺意外。4月22日晚間，海南省發(fā)布全域限購政策，且同步實施限貸、限轉(zhuǎn)讓等措施。

方先生回憶道，在*新調(diào)控政策出臺前一個小時，該公司旗下樓盤還在全速推盤，但等到限購生效后，項目便進入啞火狀態(tài)。“目前企業(yè)還處于各個項目的調(diào)研和評估階段，尚未形成特別具體的應(yīng)對措施，”方先生如是介紹。

北京商報記者實地探訪發(fā)現(xiàn)，布局海南的房企可以被分為幾類：第一類為土地儲備較大的企業(yè)。以上述提及的碧桂園為例，該公司在海南區(qū)域的總可售建筑面積為512萬平方米。尤其是對于強調(diào)高周轉(zhuǎn)的碧桂園而言，如何在調(diào)控之下，將海南的土地儲備迅速變成貨值，是目前的挑戰(zhàn)之一；第二類企業(yè)則是那些熱衷合作開發(fā)的房企。例如融信，這些公司進入海南較早，在拿地成本上存在優(yōu)勢，一旦有風(fēng)吹草動可以采取轉(zhuǎn)讓等靈活方式提前變現(xiàn)；第三類房企就是沒有整體運作實力的小型開發(fā)商。因為缺乏資金實力，無法承擔(dān)財務(wù)和時間成本。

在采訪中，老鄧和方先生不約而同地表示，不論是何種企業(yè)，面對此輪海南調(diào)控，都要做好持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備，“放緩節(jié)奏是當(dāng)務(wù)之急，如果現(xiàn)金流緊張，就要考慮與其他開發(fā)商合作或者出售項目”。

壞消息中的好消息

但讓老鄧欣慰的是，這一輪的調(diào)控，雖然對C端購房者進行了包括購買套數(shù)、資格等方面的限制，但并沒有以“打擊”的姿態(tài)限制開發(fā)商。此前政策要求停止批準(zhǔn)套型建筑面積在100平方米以下的商品住宅建設(shè)。“這對于大開發(fā)商來說，就算是壞消息中的好消息。”

而在方先生看來，調(diào)控使得購房門檻顯著提高，但是從長遠來看，在房地產(chǎn)二級市場，無論是住宅還是相關(guān)的商業(yè)、辦公、酒店、度假等產(chǎn)品，銷售景氣仍有向上的空間。一方面海南建設(shè)用地總量受限，住宅相關(guān)產(chǎn)品供給相對穩(wěn)定；另一方面，需求持續(xù)增加，海南自由港的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢必帶來更多的從業(yè)人口，也會持續(xù)提升常住人口的收入水平和產(chǎn)品品質(zhì)訴求。“先行進入的房企肯定是受益的。未來可以通過產(chǎn)品重新定位和調(diào)整，為企業(yè)提供業(yè)績支撐。”方先生如是判斷。

另有位不愿具名的房企人士則看到了調(diào)控中的另一處表述：即“在已經(jīng)出讓但尚未開發(fā)的商品住宅用地的利用方面，鼓勵這些項目轉(zhuǎn)型用于發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)或者共有產(chǎn)權(quán)住房、限售商品住房、租賃住房等”。他認(rèn)為：“預(yù)計未來一些海南項目將從以往的快進快出向長期經(jīng)營的思路轉(zhuǎn)變。”

當(dāng)然，早有開發(fā)商嗅到了市場變幻的氣息，大舉進軍海南布局大健康、養(yǎng)老等項目。以恒大為例，今年初該公司布局的國際醫(yī)院便已在博鰲亮相。