圍繞“房住不炒”的定位，海南近期將限購(gòu)區(qū)域擴(kuò)圍至全省并不斷為政策“打補(bǔ)丁”，這對(duì)于外地購(gòu)房者占比近八成的海南房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一顆“炸彈”。對(duì)于重倉(cāng)布局海南，或在海南有大量項(xiàng)目或土儲(chǔ)的開(kāi)發(fā)商而言，站在了一個(gè)十字路口：未來(lái)該怎么走？是轉(zhuǎn)型還是轉(zhuǎn)場(chǎng)？  

圖：海南富力灣（看房嗎網(wǎng)實(shí)景航拍）

多家大房企“重倉(cāng)”海南  

在實(shí)施全域限購(gòu)前，海南樓市是一片熱土，投資客和候鳥(niǎo)人群成為海南樓市獨(dú)特的風(fēng)景線。 

海南省統(tǒng)計(jì)年鑒顯示，2016年末海南省總?cè)丝跒?02.18萬(wàn)，候鳥(niǎo)人口為121.42萬(wàn)人。另?yè)?jù)數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，海南購(gòu)房成交中，島外購(gòu)房占比高達(dá)88%。其中來(lái)自京津冀和東三省的購(gòu)房者*多。 

與此相對(duì)應(yīng)的，在海南建設(shè)國(guó)際旅游島政策刺激下，房地產(chǎn)投資呈上升態(tài)勢(shì)。海南省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，海南2017年全省房地產(chǎn)業(yè)完成增加值437.54億元，比上年增長(zhǎng)20.1%。全年房地產(chǎn)項(xiàng)目房屋施工面積為9567.39萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)7.1%；銷售額為2713.72億元，增長(zhǎng)82.1%。 

房企巨頭的嗅覺(jué)向來(lái)靈敏，近年來(lái)，房企紛紛進(jìn)駐海南“跑馬圈地”。記者注意到，包括恒大、碧桂園、融創(chuàng)等前20大房企均在海南手握沃土。  

恒大在海南的土儲(chǔ)可謂傲視群雄。恒大2017年財(cái)報(bào)顯示，恒大集團(tuán)在海南區(qū)域共有13個(gè)項(xiàng)目。記者計(jì)算得知，13個(gè)項(xiàng)目土地原值為151.72億元，土儲(chǔ)面積達(dá)1653.89萬(wàn)平方米。 

碧桂園也是重倉(cāng)海南的房企之一。碧桂園目前已布局海南7個(gè)城市，開(kāi)發(fā)了碧桂園·珊瑚宮殿、碧桂園·三亞海等18個(gè)項(xiàng)目，在2017年5508億元的合同銷售額中，海南省占據(jù)3%的份額。據(jù)克而瑞2017年房企項(xiàng)目銷售額顯示，碧桂園·珊瑚宮殿2017年實(shí)現(xiàn)97.64億元銷售額。  

融創(chuàng)截至去年底在海南區(qū)域總土地儲(chǔ)備為401.66萬(wàn)平方米。此外，今年3月12日，融創(chuàng)還以19.33億元從海航地產(chǎn)手上接盤(pán)兩個(gè)住宅項(xiàng)目。  

第二梯隊(duì)房企陣營(yíng)中，雅居樂(lè)無(wú)論是土地儲(chǔ)備還是銷售額占比，海南的權(quán)重都較大。據(jù)克而瑞2017年房企項(xiàng)目銷售額顯示，海南清水灣2017年實(shí)現(xiàn)178.82億元銷售額，位列全國(guó)第一。2017年，雅居樂(lè)不僅回購(gòu)了海南清水灣項(xiàng)目余下30%權(quán)益，還通過(guò)招拍掛及股權(quán)收購(gòu)等方式，先后在陵水、海口、臨高及瓊海拿下四地塊。  

做好“持久戰(zhàn)”準(zhǔn)備  

4月22日，海南將限購(gòu)區(qū)域擴(kuò)圍至全省。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士指出，房企去化節(jié)奏放緩，銷售業(yè)績(jī)必然會(huì)受到影響。碧桂園年報(bào)顯示，碧桂園在海南區(qū)域總可售建筑面積為512.14萬(wàn)平方米，已竣工總可銷售建筑面積為159.88萬(wàn)平方米。在建總可銷售建筑面積為209.08萬(wàn)平方米，其中已預(yù)售總可銷售面積為92.55萬(wàn)平方米，也就是說(shuō)碧桂園在海南區(qū)域還有116.53萬(wàn)平方米可供以后銷售，按照2.5萬(wàn)/平米的銷售均價(jià)粗略來(lái)算，擁有290億左右的可售貨值。

對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，調(diào)控之下，碧桂園部分待開(kāi)發(fā)土地需要加快開(kāi)發(fā)，畢竟對(duì)土地方面的查處較為嚴(yán)厲，此外，文旅大盤(pán)模式也需要防范風(fēng)險(xiǎn)。  

具體每家企業(yè)，受調(diào)控政策的影響也不盡相同，不過(guò)，業(yè)內(nèi)指出，不論何種企業(yè)，面對(duì)此輪海南調(diào)控，都要做好持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備。嚴(yán)躍進(jìn)就表示，開(kāi)發(fā)商當(dāng)前在海南市場(chǎng)的布局，需要堅(jiān)持“一停二看三通過(guò)”。“一停”就是要檢討當(dāng)前在海南的投資策略和思路；“二看”是要不斷研究當(dāng)前的市場(chǎng)和政策，尤其是類似60個(gè)月社保繳納下的購(gòu)房環(huán)境政策；“三通過(guò)”則是要積極做投資，對(duì)于海南市場(chǎng)長(zhǎng)期看好，要匹配具體的業(yè)態(tài)。  

在銷售策略的具體應(yīng)對(duì)上，同策研究院總監(jiān)張宏偉建議，開(kāi)發(fā)商該出售的，還需要出售，畢竟還有剩下20%的客戶還可以爭(zhēng)奪。而對(duì)島外的客戶，可先鎖定一部分客戶，再看市場(chǎng)時(shí)期而定。“被限購(gòu)后的80%客群還是存在的，開(kāi)發(fā)商可以把這些客戶資源收集后，導(dǎo)入到廣西、云南等地的文旅項(xiàng)目中，在企業(yè)內(nèi)部做聯(lián)銷。” 

張宏偉指出，目前在海南布局的企業(yè)，基本上都在全國(guó)布局，如果海南市場(chǎng)短期壓力較大，他們可能會(huì)在近一兩個(gè)月通過(guò)其他城市與區(qū)域來(lái)補(bǔ)充銷售業(yè)績(jī)。由于目前京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角區(qū)域，政策執(zhí)行力度還較為嚴(yán)格，因此，張宏偉建議，可通過(guò)中西部、東北或其他三四線城市來(lái)沖業(yè)績(jī)。  

向城市運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)變  

值得注意的是，不少房企早就嗅到了海南市場(chǎng)變幻的氣息，已經(jīng)從以往“快進(jìn)快出”簡(jiǎn)單的開(kāi)發(fā)銷售，向長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的思路轉(zhuǎn)變，比如布局健康、養(yǎng)老、特色小鎮(zhèn)等項(xiàng)目，甚至參與到當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)旅游建設(shè)中來(lái)。

魯能作為較早進(jìn)入海南投資開(kāi)發(fā)的企業(yè)，注重項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與區(qū)域可持續(xù)發(fā)展相結(jié)合。比如在對(duì)文昌好圣村的建設(shè)上，著力打造集航天文化、航天種養(yǎng)產(chǎn)業(yè)、航天科普、航天體驗(yàn)為一體，以“航天元素”為特色的農(nóng)莊。

針對(duì)海南省出臺(tái)的全域限購(gòu)等系列政策，魯能方面表示，魯能海南區(qū)域合理鋪排產(chǎn)品推售節(jié)奏，嚴(yán)格執(zhí)行銷售備案制度，維護(hù)正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。此外，加強(qiáng)自貿(mào)區(qū)相關(guān)政策研究，加大國(guó)家鼓勵(lì)支持的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)力度，打造新的效益增長(zhǎng)點(diǎn)。  

深耕海南已逾十年的雅居樂(lè)，在多元化產(chǎn)業(yè)布局上已涵蓋地產(chǎn)、環(huán)保、教育等多個(gè)板塊。雅居樂(lè)表示，未來(lái)，隨著海南作為自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)的建設(shè)進(jìn)程，雅居樂(lè)也將參與多元產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 

恒大在海南的布局，開(kāi)始往文化旅游、健康養(yǎng)生領(lǐng)域發(fā)展。今年2月，恒大健康集團(tuán)旗下籌備了兩年的首家醫(yī)院——博鰲恒大國(guó)際醫(yī)院正式開(kāi)業(yè)。在此之前，恒大健康集團(tuán)已布局三亞海棠灣恒大養(yǎng)生谷、海花島瀾灣恒大養(yǎng)生谷等項(xiàng)目。華僑城也不例外，將在海南文昌市文城鎮(zhèn)、昌灑鎮(zhèn)、東郊鎮(zhèn)重點(diǎn)打造特色產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、文化旅游區(qū)、城市綜合配套服務(wù)區(qū)。  

融創(chuàng)中國(guó)自2015年進(jìn)入海南后，也帶來(lái)了大文娛、大消費(fèi)領(lǐng)域的資源。融創(chuàng)海南相關(guān)人士表示，度假地產(chǎn)的核心不僅是房屋產(chǎn)品，而是度假生活的營(yíng)造，這對(duì)融創(chuàng)在海南提出了綜合性要求。

（來(lái)源：新京報(bào)）