海南農村宅基地實行“一戶一宅”政策

那什么是“一戶一宅”

多少人算一戶

多大面積算一宅

宅基地申請條件是什么

海南省自然資源和規劃廳

關于印發《海南省集體經營性建設用地入市試點辦法》《海南省農村土地征收試點辦法》《海南省農村宅基地管理試點辦法》的通知

各市、縣、自治縣黨委、人民政府，省農村土地制度改革試點工作領導小組成員單位：

《海南省集體經營性建設用地入市試點辦法》《海南省農村土地征收試點辦法》《海南省農村宅基地管理試點辦法》已經省農村土地制度改革試點工作領導小組審定，現予印發，請遵照執行。

海南省自然資源和規劃廳

2019年11月28日

（此件主動公開）

宅基地

《海南省農村宅基地管理試點辦法》：一戶一宅 用地不超175m2

日前，海南省自然資源和規劃廳出臺《海南省農村宅基地管理試點辦法》(以下簡稱“辦法”)。

《辦法》對宅基地申請條件、宅基地審批、宅基地有償使用、宅基地退出、宅基地使用權流轉等進行了細化，明確申請取得宅基地的五種基本情形，對其他特殊情形，明確應提交村民集體討論決定;對“一戶多宅”及超標準占用宅基地等情形，由農戶向集體經濟組織繳納有償使用費;對于閑置宅基地及住宅，通過自愿協商等方式，由農村集體經濟組織有償收回。

農村村民一戶只能擁有一處劃撥宅基地，每戶用地面積不得超過175平方米。使用宅基地建房應當依法辦理規劃和用地審批手續。禁止非法占用土地建設住宅。

申請宅基地

農村村民符合下列條件之一的，可以在本村申請一處宅基地：

(一)本村農村集體經濟組織成員、符合達到法定婚齡或者已依法登記結婚的立戶條件且無宅基地的;

(二)因土地征收、實施村莊規劃或者村莊改造等拆遷、搬遷需要重新安排宅基地的;

(三)經鑒定因自然災害等不可抗力原因導致宅基地不能使用的;

(四)現有房屋鑒定為危房或者戶人均占有建筑面積不足20平方米、住房困難，需要拆除舊房、異地新建房屋，且同意退還現有宅基地的;

(五)法律、法規規定的其他情形。

超標有償使用

有下列情形之一的，可結合實際實行宅基地有償使用：

(一)宅基地使用面積超過175平方米的超出部分面積;

(二)“一戶多宅”超出一戶宅基地面積的超出部分面積;

(三)非本集體經濟組織成員通過繼承、受贈房屋或其他方式合法占有的宅基地;

(四)本集體經濟組織成員因繼承、受贈房屋或其他合法方式使用的宅基地，與原有宅基地合計面積超過175平方米的超出部分面積。

收費標準年限

有償使用費由村集體經濟組織收取。有償使用費收取范圍、繳納標準由市縣人民政府結合實際確定。宅基地有償使用費繳納標準應定期調整。

宅基地有償使用年限由村集體經濟組織確定，*長不得超過70年。

本集體經濟組織的精準扶貧建檔立卡對象、低保戶、五保戶等，經過村民會議或村民代表會議集體討論同意后，可以實行緩繳、減繳或免繳。

宅基地有償使用費歸村集體經濟組織所有，主要用于村內基礎設施和公益事業建設、村內貧困戶幫扶、土地復墾及宅基地有償退出回購等。

農村征地

《海南省農村土地征收試點辦法》：提高留用地面積 保障農民就業

日前，海南省自然資源和規劃廳出臺《海南省農村土地征收試點辦法》(以下簡稱“辦法”)。

《辦法》明確符合六種情形的公共利益建設項目可以實施征地，對公共利益進行界定;將原來的征地批后公告改為征地批前公告，將簽訂征地補償協議、落實征地補償和社會保障費用放到報批前;完善被征地農民合理、規范、多元保障機制，適當提高留用地面積，將現行不超過被征地面積的8%提高到10%。

采取貨幣補償的，由征地實施單位與產權人協商選定有資質估價機構，并共同委托其進行評估，根據評估結果給予補償。

根據被征地農村集體經濟組織及農民的意愿，可以結合當地實際情況，通過安排補貼資金、留用地、留物業及其他政策支持等多元化安置方式，讓被征地農村集體經濟組織和農民分享土地增值收益。留用地可在被征地農民集體所有土地范圍內選址。被征地農民集體所有土地范圍內無法安排留用地或就地安排留用地不適于農村集體經濟組織開發經營的，可在本市縣范圍內的其他地區安排留用地。市縣人民政府應將被征地農民納入再就業保障體系，建立勞動技能培訓制度，有針對性地進行實用技能培訓。用地企業新增崗位同等條件下應優先錄用被征地農民。

集體建設用地入市

《海南省集體經營性建設用地入市試點辦法》：可出讓用于自有房屋建設 每戶限購一處 不超120m2

日前，海南省自然資源和規劃廳出臺《海南省集體經營性建設用地入市試點辦法》(以下簡稱“辦法”)。

《辦法》明確集鎮開發邊界范圍內農村集體經營性建設用地可以出讓給本市縣或周邊市縣毗鄰鄉鎮的農村集體經濟組織成員用于自有房屋建設，且每戶只能購買一處，面積不得超過120平方米。

農村集體經營性建設用地，是指市縣總體規劃劃定為建設用地、詳細規劃以及村莊規劃確定為工礦倉儲、商服、租賃性住房及自建住房等經營性用途，并經依法登記的集體建設用地，包括保留集體所有權性質的征地安置留用地。

農村集體經營性建設用地入市，是指農村集體經營性建設用地使用權以出讓、出租、作價出資(入股)等有償方式進入土地市場交易的行為。

農村集體經營性建設用地可以按照規劃入市用于以下項目：

(一)符合國家和我省產業政策的項目,包括租賃性住房;

(二)集鎮開發邊界范圍內面向本市縣或周邊市縣毗鄰鄉鎮的農村集體經濟組織成員的自有房屋建設。但所建房屋不得分割轉讓。

前款第(二)項所稱“集鎮”，是指海口市、三亞市除主城區以外的鄉鎮，瓊中、白沙、五指山、保亭等四個中部山區市縣各鄉鎮，以及其他市縣人民政府駐地以外的鄉鎮。

全文如下

海南省農村宅基地管理試點辦法

第一章  總 則

第一條  為推進海南省農村宅基地制度改革，完善宅基地管理制度，促進農村土地節約集約利用，根據《中華人民共和國土地管理法》《中共中央 國務院關于支持海南全面深化改革開放的指導意見》（中發〔2018〕12號）和《海南省統籌推進農村土地制度改革試點工作實施方案》（瓊農土地改〔2019〕1號）等法律法規及相關政策規定，結合本省實際，制定本辦法。

第二條  本省行政區域內實施農村宅基地制度改革試點的，適用本辦法。

第三條  本辦法所稱農村宅基地,是指農村村民用于建造住宅及其生活附屬設施的集體所有土地。

第四條  市縣人民政府負責本行政區域內的宅基地管理，由市縣農業農村部門、自然資源和規劃部門按職責實施。市縣住建、公安、民政、林業等部門、鄉鎮（區）人民政府、街道辦事處、村集體經濟組織或村（居）民委員會按照各自職責，共同做好宅基地管理工作。

第二章  規劃管理

第五條  各市縣人民政府應當依法組織編制村莊規劃，根據農村人口數量和增長趨勢、宅基地現狀和使用標準等情況，合理確定農村居民點的數量、布局、范圍和用地規模，鼓勵農村居民點相對集中選址，統籌農村公益事業、基礎設施、生態和生產生活用地需求，改善農村村民居住環境和條件。

第六條  宅基地選址應當符合市縣總體規劃和村莊規劃。堅持節約、集約用地原則，新建住宅應當充分利用原有的宅基地和村內空閑地。引導農民通過集中統建、多戶聯建等方式逐步向規劃的居民點集中。對規劃的集中居民點，市縣人民政府應當安排必要的資金，用于基礎設施和公共服務設施建設。

嚴禁占用永久基本農田和公益林地，不得在地質災害隱患點選址建房。

第七條  農村村民一戶只能擁有一處劃撥宅基地，每戶用地面積不得超過175平方米。

第八條  使用宅基地建房應當依法辦理規劃和用地審批手續。禁止非法占用土地建設住宅。

第三章  宅基地申請條件

第九條  農村村民符合下列條件之一的，可以在本村申請一處宅基地：

（一）本村農村集體經濟組織成員、符合達到法定婚齡或者已依法登記結婚的立戶條件且無宅基地的；

（二）因土地征收、實施村莊規劃或者村莊改造等拆遷、搬遷需要重新安排宅基地的；

（三）經鑒定因自然災害等不可抗力原因導致宅基地不能使用的；

（四）現有房屋鑒定為危房或者戶人均占有建筑面積不足20平方米、住房困難，需要拆除舊房、異地新建房屋，且同意退還現有宅基地的；

（五）法律、法規規定的其他情形。

對前款第（一）項立戶條件以外的情形，確需以戶申請宅基地的，可提交村民代表會議集體討論決定，并經鄉鎮人民政府審核后公示認定。

第十條  本辦法第九條所稱農村集體經濟組織成員，是指戶籍在本村的居民，在該集體經濟組織生產或生活，并與該集體經濟組織發生權利、義務關系的人。家庭內現役義務兵、士官、在讀大中專學生、正在服刑的人員經村民代表會議三分之二以上的代表同意可認定為本集體經濟組織成員。

各市縣人民政府應結合實際制定農村集體經濟組織成員具體認定辦法。已開展農村集體產權制度改革的地區，農村集體經濟組織成員的認定應做好銜接。

第四章  宅基地審批

第十一條  農村宅基地，由鄉鎮人民政府審核批準；其中，涉及占用永久基本農田以外的農用地或未利用地的，由鄉鎮人民政府報市縣人民政府審批。

第十二條  宅基地按以下程序進行審批：

（一）申請與初審。宅基地申請人應向農村集體經濟組織提交書面申請及相關材料。農村集體經濟組織應根據村莊規劃和有關規定，對申請人條件進行初審，并對宅基地位置進行初選。

（二）表決與公示。農村集體經濟組織受理申請后，應提交村民會議或村民代表會議表決。經村民會議三分之二以上成員或三分之二以上村民代表同意的，應進行公示，公示期不得少于5日。

（三）審核與測量。農村集體經濟組織經公示無異議的，報村民委員會審核。經村民委員會審核后，由農村集體經濟組織報鄉鎮人民政府。鄉鎮人民政府應組織相關工作人員實地測量核查擬用地是否符合規劃條件及核對確定其現狀地類等，并對申請人資格條件進行審核。

（四）審批與公告。鄉鎮人民政府經審核認為符合審批條件且屬于其審批權限范圍內的，予以審批，并同步核發鄉村建設規劃許可。涉及占用永久基本農田以外的農用地或未利用地的，由鄉鎮人民政府呈報市縣自然資源和規劃部門進行審查。市縣自然資源和規劃部門在審查過程中，應書面征求市縣農業農村部門意見。符合規定條件的，市縣自然資源和規劃部門作出審查意見報市縣人民政府審批，經市縣人民政府同意后，由鄉鎮人民政府發放鄉村建設規劃許可。

宅基地申請經市縣人民政府或鄉鎮人民政府審批后，由屬地鄉鎮人民政府在村集體公共場所進行公告，公告期不得少于7日。

（五）登記與頒證。公告期滿無異議的，申請人持審批材料向市縣不動產登記機關申請不動產權登記頒證。

第十三條  農村村民建房，應當嚴格按照批準的宅基地范圍、面積、規劃層數、高度及質量標準進行施工，不得擅自變更或擴大建設。

第十四條  宅基地使用權人建設住宅應當自取得規劃許可證之日起2年內實施住宅建設，逾期不建設且未申請延期的，規劃許可證失效。

第十五條  利用宅基地建設住宅的，應當與自然環境相協調，新建住宅高度應當符合我省有關規定。

市縣人民政府可以根據當地民族風格、地方特征、時代特色等組織編制本地區住宅通用設計圖集或者標準設計圖集，向建設單位和個人無償提供，鼓勵推廣應用。

第五章  宅基地有償使用

第十六條  有下列情形之一的，可結合實際實行宅基地有償使用：

（一）宅基地使用面積超過175平方米的超出部分面積；

（二）“一戶多宅”超出一戶宅基地面積的超出部分面積；

（三）非本集體經濟組織成員通過繼承、受贈房屋或其他方式合法占有的宅基地；

（四）本集體經濟組織成員因繼承、受贈房屋或其他合法方式使用的宅基地，與原有宅基地合計面積超過175平方米的超出部分面積。

第十七條  有償使用費由村集體經濟組織收取。有償使用費收取范圍、繳納標準由市縣人民政府結合實際確定。宅基地有償使用費繳納標準應定期調整。

宅基地有償使用年限由村集體經濟組織確定，但*長不得超過70年。

第十八條  本集體經濟組織的精準扶貧建檔立卡對象、低保戶、五保戶等，經過村民會議或村民代表會議集體討論同意后，可以實行緩繳、減繳或免繳。

第十九條  宅基地有償使用費歸村集體經濟組織所有，主要用于村內基礎設施和公益事業建設、村內貧困戶幫扶、土地復墾及宅基地有償退出回購等。

第二十條  本辦法頒布實施后，仍超標準占地建設住房的，按違法占地和違法建設認定，并依據相關規定進行處置。

第六章  宅基地退出

第二十一條  宅基地退出包括宅基地自愿有償退出和無償退出兩種方式。

第二十二條   對一戶多宅、超占面積、華僑離鄉及農民進城務工等原因造成宅基地及住宅閑置，根據本人意愿及村集體民主決策，實行有償退出。

宅基地有償退出的補償標準可由農村集體經濟組織根據實際情況與宅基地使用權人協商確定或者委托有資質的評估機構評估確定。

宅基地有償退出的補償費用，經農村集體經濟組織依照《中華人民共和國村民委員會組織法》的相關規定進行集體表決后，可從宅基地有償使用費中列支。

第二十三條  對村內無主、絕亡戶的宅基地或房屋，經村集體經濟組織公示3個月無異議的，由農村集體經濟組織無償收回。

第二十四條  退出收回的宅基地，統一由農村集體經濟組織調配安排使用，首先預留一定面積用于宅基地，其余可按村莊規劃用于發展農村二、三產業或組織復墾。

第二十五條  原宅基地使用權人退出宅基地進城落戶后，按照城鎮居民相關政策進行管理，并享受相關政策待遇。符合條件的，可租住本市縣公共租賃住房，購買政府政策性住房。

相關部門不得將退出宅基地使用權作為村民進城入戶的條件。

第七章  宅基地使用權流轉

第二十六條  在保持土地所有權不變的前提下，依法取得的宅基地使用權可通過轉讓、出租、贈予、互換等方式在本集體經濟組織內部流轉。

有條件的市縣，可探索在本市縣范圍內流轉。

宅基地使用權人轉讓、出租、贈予其宅基地使用權后，不得再向集體經濟組織申請宅基地。

第二十七條  宅基地使用權流轉應具備以下條件：

（一）符合市縣總體規劃和村莊規劃；

（二）宅基地使用權權屬明晰；

（三）轉讓人流轉宅基地后在農村或城鎮仍有合法住所，能保障基本居住需要；

（四）受讓人、承租人、受贈人應為在本集體經濟組織內部符合宅基地申請條件的人員。

第二十八條  宅基地使用權流轉的，按以下程序辦理：

（一）申請。宅基地流轉雙方必須同時向村集體經濟組織申請，經村民會議或村民代表會議同意后，由村集體經濟組織將申請流轉雙方的相關信息在本集體經濟組織內部公示7日，無異議的，報村民委員會審查。

（二）審查。村民委員會對流轉雙方的資格進行審查，通過審查的報鄉鎮人民政府審核。

（三）審核。鄉鎮人民政府在接到申請后，組織人員對宅基地流轉進行調查，符合條件的，鄉鎮人民政府采取辦公會議等集體決策方式集中審核，審核結果予以公示，公示期限不少于7 日。

（四）簽訂流轉協議。經鄉鎮人民政府批準后流轉雙方簽訂協議。

（五）變更登記。以轉讓、贈予、互換方式流轉的，受讓方按照變更登記的相關要求，到不動產登記機關申請變更登記。

第二十九條  宅基地轉讓期限*高不得超過70年，出租期限*高不得超過20年。

第八章  監督管理

第三十條  市縣人民政府及其農業農村、自然資源和規劃、綜合行政執法部門和鄉鎮人民政府應當依法對農村宅基地使用行為進行監督檢查，建立健全動態巡查制度，及時發現和制止違法用地和違法建設行為。

第三十一條  農村村民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地或者超面積占用土地建設住宅的，由負有職責的相關部門依據《中華人民共和國土地管理法》（2019年修正版）第七十八條規定處理。

第三十二條  違反本辦法規定，買賣或者以其他形式非法轉讓集體土地的，由負有職責的相關部門依據《中華人民共和國土地管理法》（2019年修正版）第七十四條非法買賣轉讓土地等有關規定處理。非法轉讓集體土地用于非農業建設的，由負有職責的相關部門依據《中華人民共和國土地管理法》（2019年修正版）第八十二條非法轉讓集體土地等有關規定處理。

第三十三條  有關單位相關工作人員在農村宅基地管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予政務處分;構成犯罪的，依法追究其刑事責任。

第九章  附則

第三十四條  各市縣可參照本辦法制定本市縣的實施辦法。

第三十五條   本辦法自公布之日起施行，具體應用問題由省自然資源和規劃廳負責解釋。

來源：海南省自然資源和規劃廳

海南購房咨詢熱線：4001330898

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