全文如下海南省人民政府辦公廳關于完善海南自由貿易港住房保障體系的指導意見

瓊府辦〔2022〕25號

為進一步完善構建與海南自由貿易港發展相適應的住房保障體系，解決好新發展形勢下本地居民和引進人才的住房問題，不斷增強人民群眾的獲得感、幸福感和安全感，結合我省實際，經省委、省政府同意，提出如下意見。

一、發展目標和工作任務

(一)發展目標。堅持以人民為中心，以滿足本地居民和引進人才基本住房需求為出發點，以建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度為方向，以發展安居房、保障性租賃住房、公租房和穩步推進棚戶區改造為著力點，堅持房住不炒定位，強化制度集成創新，健全住房保障方式，處理好政府與市場的關系，在解決基本居住需求上發揮政府主導作用、在解決改善型住房需求上發揮市場調節作用、在解決投機炒房問題上發揮制度遏制作用，逐步建立起制度健全、保障精準、管理規范的海南自由貿易港住房保障體系，為推動海南自由貿易港高質量發展提供有力支撐。

(二)工作任務。“十四五”期間，加大安居房、保障性租賃住房和公租房供應力度，解決30萬戶城鎮家庭住房問題；穩步推進棚戶區改造，促進城市有序更新。其中，建設安居房25萬套，重點保障城鎮居民家庭和引進人才住房需求。結合安居房建設，基本解決基層教師和醫務人員住房問題。通過公租房和保障性租賃住房(含發放租賃補貼)等方式保障5萬戶城鎮住房困難家庭，重點保障城鎮戶籍住房和收入“雙困”家庭，以及新市民、青年人等群體。有序推進城市中心區域集中連片、環境臟亂差的棚戶區和墾區危房改造。住房保障范圍逐步從戶籍人口擴大到常住人口，持續增加居民家庭財產性收入，共享海南自由貿易港發展紅利。持續優化住房供給側結構性改革，逐步實現安居房供應量不低于新增住房供應總量的60%，把安居房打造成為海南自由貿易港特色住房制度的壓艙石、房地產市場平穩健康發展的穩定器、招才引智的吸鐵石。

二、體系設計

加快構建以安居房、保障性租賃住房、公租房等保障性住房為主體的城鎮住房保障體系，持續推進棚戶區和城鎮老舊小區改造等保障性安居工程建設。

(一)安居房。主要面向在本省城鎮無房和無購房記錄，或者家庭人均住房建筑面積低于所在市縣上一年度城鎮居民家庭人均住房建筑面積的本地居民家庭和引進人才銷售。各市縣可根據當地實際和保障能力，逐步將非戶籍常住居民家庭納入安居房保障范圍。安居房套型建筑面積以100平方米以下中小套型為主，做到各種套型房源供應與基本住房需求相匹配，并根據家庭人口數量增長和人口結構變化情況，逐步滿足改善型住房需求。安居房銷售均價在土地出讓合同中明確，每平方米銷售均價按照項目所在市縣上一年度城鎮居民家庭房價收入比不超過10倍確定，或者不得高于所在市縣上一年度市場化商品住房銷售均價的60%。鼓勵通過集中新建、配建、收購、存量市場化商品住房轉化等方式多渠道籌集房源。

(二)保障性租賃住房。主要面向符合條件的新市民、青年人等城鎮住房困難群體供應。保障性租賃住房套型建筑面積以不超過70平方米為主。租金實行政府指導價，原則上不超過同地段同品質市場租賃住房平均租金的90%。保障性租賃住房由政府給予政策支持，充分發揮市場機制作用，引導多主體投資、多渠道供給，堅持“誰投資、誰所有”。房源籌集方式以盤活空置住房為主，新建、改建、改造、租賃補貼等其他方式為輔。保障性租賃住房不得上市銷售或變相銷售，嚴禁以保障性租賃住房為名違規經營或騙取優惠政策。

(三)公租房。繼續執行現行政策規定，主要面向城鎮戶籍低保、低收入住房困難家庭供應，采取政府實物配租或租賃補貼的方式進行保障。公租房套型建筑面積原則上控制在60平方米以內。對符合條件的城鎮戶籍低保、低收入住房困難家庭和分散供養的特困人員，堅持應保盡保，突出兜底保障作用。合理確定租賃補貼標準，建立動態調整機制。

(四)棚戶區改造安置住房。主要面向棚戶區內被依法征收拆遷房屋的群體供應。征收房屋屬個人產權的，安置住房面積可根據征收補償協議合理調整；征收房屋屬公有產權的，安置住房面積可參照保障性住房有關規定執行。具體補償標準由各市縣結合當地實際情況確定。對經濟困難、無力購買安置住房且符合條件的居民，可通過提供保障性住房或共有產權等方式滿足其基本居住需求。

三、健全配套政策，有效增加住房供給

(一)強化規劃計劃管理。省住房城鄉建設廳要會同省有關部門編制全省住房發展規劃，明確全省及各市縣住房發展目標任務。各市縣政府根據目標任務，結合實際編制本市縣住房發展規劃，制定年度建設計劃，明確各類保障性住房建設和棚戶區改造目標規模、土地供應、資金安排、項目布局、配套設施、政策措施和工作保障等，報省住房城鄉建設廳備案后，向社會公布實施。適時對規劃和計劃實施情況開展綜合評估，并及時予以調整優化。

(二)明確土地供應方式。新供應的安居房用地，按照“限房價、控地價、競品質”的原則，通過“招拍掛”方式出讓。劃撥住宅用地可以補辦出讓手續用于建設安居房。新建的保障性租賃住房主要利用集體經營性建設用地、企事業單位自有閑置土地、產業園區配套用地建設，適當利用新供應國有建設用地建設，可采取出讓、租賃或劃撥等方式供應。政府投資建設的公租房，可采取劃撥方式供應土地；其他方式投資建設的公租房，可采取出讓、租賃或者作價入股等方式供應土地。棚戶區改造安置住房采取出讓或劃撥等方式供應土地。對安置住房項目中涉及政府投資建設和管理的公租房建設項目，可以劃撥方式供應土地。對于規模較大的安置小區，需配套商業、服務業等經營性設施用地，可以分宗的，以“招拍掛”方式供應土地；符合有關規定和條件的，可以協議出讓方式供應土地。完善住宅用地地價體系，細化安居房用地和租賃住房用地基準地價。

(三)足額保障土地供給。各市縣政府要將保障性住房和棚戶區改造安置住房用地納入土地利用年度計劃，單列指標，優先安排，應保盡保。保障性住房用地主要安排在城市建設重點片區、產業園區及周邊等區域，引導產城人融合、人地房聯動。棚戶區改造安置住房實行原地建設和異地建設相結合，統籌考慮城市功能布局、人口密度、資源承載力等因素做好安置工作。異地建設安置住房，應充分考慮居民生活、就業需要，科學選址，盡可能安排在交通便利、配套設施齊全地段。在城鎮規劃區、產業園區等人口聚集區域，鼓勵在符合規劃的條件下，將已供應的工業、倉儲、商業、辦公等存量非住宅建設用地依法改變土地用途用于建設保障性住房。省重點產業園區供應的住宅用地中，租賃住房用地占比一般不低于20%。

(四)拓寬資金來源渠道。各市縣政府要統籌和合理安排保障性安居工程資金，加大對保障性租賃住房、公租房、棚戶區改造的財政資金支持力度；省財政按照年度建設任務和補助標準落實省級配套補助資金，對各市縣予以支持；省發展改革、財政、住房城鄉建設等部門應積極爭取保障性安居工程中央財政資金支持。規范保障性住房、棚戶區改造財政資金管理，提升資金使用效益。支持金融機構以市場化方式向保障性住房、棚戶區改造項目主體提供長期貸款，在貸款期限、利率等方面予以傾斜。統籌安排地方政府債券資金支持符合條件的保障性住房建設。在把控風險的前提下，探索在保障性租賃住房領域開展不動產投資信托基金(REITs)試點工作。支持商業保險資金按照市場化原則參與保障性住房建設。

(五)落實稅費減免政策。保障性租賃住房、公租房、棚戶區改造項目免收城市基礎設施配套費，按規定享受相關稅收優惠政策，并簡化納稅流程，優化納稅服務。安居房項目城市基礎設施配套費按有關規定減免。對注冊在海南自由貿易港并實質性運營的保障性住房建設和管理的企業，減按15%的稅率征收企業所得稅。棚戶區改造涉及的城鎮土地使用稅、土地增值稅、印花稅、契稅等稅收，按照有關規定予以減免。

(六)完善住房公積金政策。完善住房公積金繳存使用機制。依法依規推動城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、民辦非企業單位、社會團體等建立住房公積金制度，做到應繳盡繳；將符合條件的個體工商戶、外來務工人員和自由職業者等群體逐步納入住房公積金繳存范圍。支持住房公積金繳存人貸款購買安居房。支持按規定提取住房公積金用于支付房租和購房款。住房公積金增值收益在提取貸款風險準備金和管理費用后，優先用于支持公租房建設。

(七)鼓勵配建保障性住房和盤活存量住房。新建市場化商品住房項目可配建安居房、保障性租賃住房，新建安居房項目可配建保障性租賃住房、公租房，具體配建比例和管理方式由市縣政府確定，并納入土地“招拍掛”條件。鼓勵開發企業利用存量商品住宅用地建設安居房，或建設、配建保障性租賃住房和公租房，在項目融資、商品住宅計劃安排等方面給予政策支持。積極探索通過差別化稅收優惠政策，鼓勵和引導個人將空置住房用作保障性租賃住房房源。支持國有企業或委托專業化住房租賃企業整合政府機關、事業單位、國有企業等單位空置住房，以收購、長期租用、委托經營等方式籌集社會空置住房，統一運營管理，加大保障性租賃住房供給力度。綜合運用審批、稅費、民用水電氣價格等優惠政策，鼓勵專業化住房租賃企業在符合規劃原則、權屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，經市縣政府同意，將空置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住房屋改建為保障性租賃住房；改建項目僅臨時變更建筑使用功能，用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質、土地使用年限，不補繳土地價款。對現有各類政策支持租賃住房情況進行梳理，按照規定將已取得各類優惠政策支持的租賃住房項目統一納入保障性租賃住房管理使用。

四、強化運行管理，積極打造宜居智慧環境

(一)提升建設居住品質。加強保障性住房規劃、建設、使用全生命周期管理。保障性住房項目選址優先安排在交通便捷、生活和工作便利、配套設施完善的區域，促進職住平衡、產城融合。項目配套建設的基礎設施和公共服務設施，與主體工程同步規劃、同步建設、同步交付使用。在保障性住房建設領域積極推廣應用綠色建筑、零碳建筑、裝配式建筑等方面的新技術、新材料、新工藝，保障建設品質。嚴格履行法定的項目建設程序，切實把加強質量監管貫穿于保障性住房建設全過程，全面落實建設、勘察、設計、施工、監理等參建各方主體責任，確保工程質量安全。對存在違法違規行為和工程質量不符合強制性標準的工程項目，嚴肅查處并追究責任。聚焦人本化、生態化、數字化三維價值坐標，探索未來社區和數字家庭建設，打造有歸屬感、舒適感和未來感的高品質生活社區。

(二)規范保障管理工作。優化保障性住房申請審核、信息公開、房源分配和后續管理等工作，完善保障性住房房源清單和保障對象清單，健全常態化申請審核機制、準入退出機制、標準動態調整機制，促進保障進退有序、動態精準。對法律、法規和有關政策規定優先保障的對象，優先分配房源。加快住房保障智慧化信息管理平臺建設，形成部門、市縣間信息共享和業務協同，提高工作效率。加強保障性住房小區物業管理。將保障性住房小區納入社會基層治理范疇，建設“智慧安防小區”。研究制定住房保障領域信用信息歸集、分類和應用制度，完善信用監管制度。推進公共服務均等化，賦予符合條件的承租人和購房人享受同等公共服務的權益，逐步實現租購同權。

(三)持續改善居住條件。有序推進棚戶區改造、城鎮老舊小區改造和城市更新行動。堅持因城施策、因地制宜、量力而行，穩步推進棚戶區改造。優化棚戶區改造項目審批流程，積極拓展棚戶區改造融資渠道，破解棚戶區改造融資難題。對城市或縣城(城關鎮)建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施及公共服務設施不完善的住宅小區(含單棟住宅樓)實施城鎮老舊小區改造，不斷改善居住條件。

五、加強組織領導，穩步推進住房保障工作

(一)強化省級統籌。建立由省政府主要負責人擔任組長，省政府分管負責人擔任副組長，省軍民融合、發改、資規、農業農村、財政、人社、教育、衛健、公安、民政、住建、統計、國資、稅務、金融等部門為成員單位的省級住房保障工作領導小組，統籌全省住房保障工作。

(二)壓實市縣主體責任。各市縣政府是住房保障工作的責任主體，要切實把住房保障工作擺上重要議事日程，參照省級模式成立住房保障工作領導機構，發揮組織領導、統籌協調等作用。整合住房保障工作職能，健全工作機構，加強服務窗口建設，充實工作力量，保障工作經費，確保住房保障各項工作有效實施。

(三)強化制度體系建設。省住房和城鄉建設廳要會同有關部門制定加快發展保障性租賃住房的實施意見，修訂完善公租房管理辦法；總結安居房試點經驗，制定全省安居房管理辦法、安居房建設技術標準。各市縣應結合實際制定出臺保障性租賃住房、安居房管理實施細則，修訂完善公租房管理實施細則，規范保障性住房建設管理。

(四)做好新舊政策銜接。積極穩妥做好新舊住房保障體系過渡和政策銜接。本意見印發之日前已開工建設但尚未分配的經濟適用住房、限價商品住房項目，繼續按原政策規定執行。棚改安置住房的建設管理按照國家和我省有關規定執行。

(五)整體推進、重點突破。堅持全省“一盤棋”，整體謀劃、統籌推進住房保障工作，并以點帶面、點面結合，分期、分步驟穩步實施。各市縣應根據住房發展規劃和年度建設計劃，及早落實項目用地、資金安排等，按時序進度要求高質量完成住房保障工作任務。?？?、三亞等人口凈流入的城市，應堅持問題導向，先行一步，努力打造全省住房保障工作標桿城市，為其他市縣起到示范、引領和帶動作用。

(六)加強監測評價考核。省各有關部門要加強對各市縣工作的指導、監督和檢查，并將住房保障工作納入市縣政府績效考核內容，對各市縣推進住房保障工作情況實施監測評價和考核，提升工作效能。

本意見自印發之日起施行。此前我省出臺的相關規定，凡與本意見不一致的，以本意見為準。

海南省人民政府辦公廳

2022年5月6日

來源：海南自由貿易港