24日上午，位于三亞迎賓路的一山湖二期新推23#、28#開盤即售罄，這只是三亞樓市近期的一個(gè)縮影，事實(shí)上，無(wú)論三亞市區(qū)還是灣區(qū)經(jīng)過(guò)今年春節(jié)假期“掃蕩”大多優(yōu)質(zhì)樓盤均面臨“一房難求”的局面。

經(jīng)歷過(guò)上世紀(jì)90年代的樓市泡沫和2010年的“國(guó)際旅游島”概念熱炒，此后陷入長(zhǎng)達(dá)6年沉寂，但現(xiàn)在，海南樓市重新活了、火了。

持續(xù)的回暖乃至火爆之后，海南樓市攀上了15000元/平方米單價(jià)的高峰，但庫(kù)存周期仍然長(zhǎng)達(dá)23個(gè)月，海南或者三亞的房?jī)r(jià)，會(huì)在2017年，趕超南京、廈門這些熱門二線城市嗎?

海南樓市又“熱”了

海南省政府《2016年海口、三亞房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)分析》指出，冬季是海南房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售旺季，同時(shí)隨著內(nèi)地霧霾污染的加重，越來(lái)越多的人選擇到海南來(lái)居住。

中國(guó)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁也認(rèn)為，海南作為中國(guó)唯一的熱帶海島，以及海南基礎(chǔ)設(shè)施的投資，令其環(huán)境優(yōu)勢(shì)凸顯，也是多數(shù)北方人躲避霧霾、避寒的買房動(dòng)力。海南由旅游度假的需求，正在向環(huán)境需求為主的多元化轉(zhuǎn)變。

宋丁的觀點(diǎn)正是時(shí)下*為流行的：對(duì)海南房產(chǎn)的投資是健康環(huán)境投資，可說(shuō)是一種“剛需”。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，以前海南樓市沉寂，是因?yàn)橥顿Y投機(jī)需求大，空置率也很高，但2016年全國(guó)熱點(diǎn)城市購(gòu)房政策收緊后，不少民間資金無(wú)處可去，很多投資需求重新回到了海南;再加上季節(jié)和空氣因素，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的性價(jià)比凸顯了出來(lái)，導(dǎo)致市場(chǎng)交易有所上升。

大力去庫(kù)存之下，截至2016年底，海南省商品住宅庫(kù)存比2015年底減少868萬(wàn)平方米，去化期從45個(gè)月降到了23個(gè)月。

多位房地產(chǎn)分析人士指出，23個(gè)月的去化周期仍處于警戒線之上，供過(guò)于求仍然嚴(yán)重。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，海南樓市后續(xù)很難明顯得到提振，一個(gè)很重要的原因是供應(yīng)規(guī)模大，海岸線的開發(fā)力度太大。眾多房企投資非理性，大規(guī)模土地出讓后，市場(chǎng)供應(yīng)總體偏高;并且海南房產(chǎn)市場(chǎng)流通性較差，二手房市場(chǎng)極不發(fā)達(dá)。這些都導(dǎo)致海南樓市的未來(lái)預(yù)期并非那么樂(lè)觀。類似去年南京、廈門等城市的房?jī)r(jià)暴漲不太會(huì)出現(xiàn)。

“國(guó)際旅游島”虛實(shí)

為何一提到海南就想到樓市、房?jī)r(jià)?自提出“國(guó)際旅游島”概念以來(lái)，海南的形象一直希望靠近國(guó)際濱海度假城市如夏威夷、巴厘島等，但對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的依賴，導(dǎo)致海南旅游服務(wù)業(yè)仍處低端，相關(guān)配套設(shè)施也不完善。長(zhǎng)期以來(lái)，地產(chǎn)開發(fā)投資是拉動(dòng)海南固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)的重要力量，據(jù)省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年房地產(chǎn)開發(fā)投資占全省固定資產(chǎn)投資總額的47.7%，同比回落3.1個(gè)百分點(diǎn)，不過(guò)仍占主要地位。

2016年，在旺盛的市場(chǎng)需求刺激下，諸多地產(chǎn)巨頭紛紛加碼海南投資。截至目前，萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、恒大、綠城、雅居樂(lè)、融創(chuàng)、中海等，排名前20的房企基本都布局了海南市場(chǎng)。

去年11月，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)與海南政府簽訂500億元投資資金建設(shè)海口萬(wàn)達(dá)城，據(jù)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)方面表示，海口萬(wàn)達(dá)城2017年上半年開工，2020年開業(yè)。開業(yè)后預(yù)計(jì)年接待游客超過(guò)1000萬(wàn)人次。

而作為千億房企的老大恒大則早已進(jìn)入海南。其持有恒大海口文化旅游城、恒大美麗沙、恒大海上帝景、海南海花島和恒大海口灣等多個(gè)項(xiàng)目。

雅居樂(lè)則以雅居樂(lè)清水灣、雅居樂(lè)山海間、雅居樂(lè)月亮灣三大項(xiàng)目，全面布局海南東線優(yōu)質(zhì)海岸。其雅居樂(lè)清水灣累計(jì)銷售額超過(guò)600億元，是海南地產(chǎn)市場(chǎng)上的重量級(jí)項(xiàng)目。

同時(shí)，隨著2016年海口、三亞“棚改”的啟動(dòng)，一批以國(guó)企為主力軍的開發(fā)企業(yè)陸續(xù)進(jìn)駐海南，房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨新的格局。一個(gè)堪稱標(biāo)志性的事件是，去年12月，融創(chuàng)攜旗下六大海南精品項(xiàng)目，宣布深耕海南市場(chǎng)。

這一輪大型開發(fā)商扎堆進(jìn)入之后，能否改變海南旅游服務(wù)業(yè)落后的局面?

海南省政府有關(guān)人士表示，未來(lái)海南將加大大型經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，而非一般性房地產(chǎn)項(xiàng)目。在新發(fā)布的《海南省2017年重點(diǎn)項(xiàng)目投資計(jì)劃》中，旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目68個(gè)，2017年計(jì)劃投資528億元，在十二個(gè)產(chǎn)業(yè)中投資額*大。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，恒大儋州海花島旅游綜合體、海口觀瀾湖度假區(qū)，以及復(fù)星的三亞亞特蘭蒂斯項(xiàng)目等，都被視為旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目而非房地產(chǎn)，均位列其中。

廣州一家在海南有數(shù)個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)商表示，這一波大型開發(fā)商進(jìn)入海南與以往不同，多是進(jìn)行片區(qū)和區(qū)域整體開發(fā)，住宅和配套齊上，開發(fā)和服務(wù)并重，甚至培育新的產(chǎn)業(yè)如影視娛樂(lè)業(yè)等，未來(lái)的海南旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)水平將明顯提升。

融創(chuàng)有關(guān)人士表示，在這個(gè)節(jié)點(diǎn)進(jìn)入海南，融創(chuàng)將在社區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品品質(zhì)、特色配套、服務(wù)升級(jí)等方面，推動(dòng)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的變革升級(jí)。