從舉牌拿下“地王”到雄心勃勃開發，從樓市低迷到項目“半拉子”6年，從債務纏身到一元錢轉讓100%股權，從法院查封土地到“接盤俠”迂回開發……海南省澄邁縣“地王”房地產項目——“永升·濱海城”究竟經歷過什么？

它是上個世紀90年代初之后，海南省第二輪“圈地潮”落下的“后遺癥”。有人說，不是每一個“地王”項目都是那么好玩的。

2.7億元拿下縣域“地王”，被批“太瘋狂”

盡管占地面積不到100畝，但這處位于省會海口市與澄邁縣接壤“黃金地段”的房地產項目，卻飽受外界關注和非議。

這個縣域“地王”頗具故事性。2010年9月的一天，海南省老城經濟開發區境內一塊面積約93畝的土地使用權對外競拍。老城經濟開發區位于“世界長壽之鄉”——海南省澄邁縣境內，與海口市城郊接壤，地理位置和區域優勢十分明顯。

海南永升達投資有限公司(以下簡稱“永升達公司”)相關負責人魏先生告訴中國房地產報記者，由于位于老城經濟開發區，加上海南國際旅游島宣布后，這塊地引起了眾多房地產開發商的關注。

“在競拍現場，幾十家房地產開發公司輪流舉牌競買。”魏先生回憶稱，經過幾輪舉牌，這塊地*后以近2.7億元的價格成交。而這塊土地使用權的競得者，就是永升達公司。

2.7億元的成交價，也成就了該地塊的縣域“地王”位置。“一畝地的價格高達二三百萬元，比附近任何一塊地的價格都高出很多，是當時澄邁縣的‘地王’。”魏先生認為，公司當時高價位舉牌競拍的行為“太瘋狂”，“按照當地政府的想法，能拍個幾千萬的價格就了不得了。”

中國房地產報記者了解到，2010年1月4日，國務院發布《國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》。作為國家的重大戰略部署，我國計劃在2020年將海南省初步建成世界一流海島休閑度假旅游勝地。

而對于許多房地產開發商來說，這也許是一個千載難逢的機遇。自上個世紀90年代初海南省“房地產泡沫”之后，海南島上再次掀起房地產商“圈地”開發熱潮。

永升達公司就是那個時期眾多“頭腦發熱”的房地產開發企業的代表。這塊“地王”*終被確定開發“永升·濱海城”房地產項目。在澄邁縣政府網站過往新聞報道中，“永升·濱海城”項目均列為該縣重點項目予以報道。

開發商債務纏身被列“黑名單”

按照企業當初的規劃，該地塊項目分兩期開發：建設6棟29層住宅樓、一棟大型綜合性商場、一棟27層高的星級酒店，以及一所幼兒園，小區內配有溫泉、健身娛樂設施、游泳池及地下停車場等。

然而，“永升·濱海城”項目并沒有想象中那么順利，在開發項目一期時就出現了資金困難，建著建著就成了“半拉子”工程。以至于永升達公司在2013年對外銷售200多套房子后，遲遲交不了房而引發購房者集體抗議。

記者了解到，在企業勇奪“地王”開發“永升·濱海城”之前，永升達公司還在海口市區開發了“永升華府”房地產項目。據知情人士稱，永升達公司在該項目上確實掘了“一桶金”。

“企業債務纏身，項目難以繼續，完全是盲目擴張釀成的結果。”福建商人劉月華告訴中國房地產報記者，在開發上述樓盤的過程中，永升達公司陸續向劉月云、施建龍、劉興來借款，因為未按照借款合同約定還款，后者將永升達公司及其法定代表人林某某訴至法院。經海口市中級人民法院和海南省高級人民法院審理，終審判決永升達公司及其法定代表人林某某應償還上述借款本息約2800萬元。

對永升達公司追討債務的，不僅僅是上述債主。海南盛騰建筑安裝工程有限公司負責人陳先生則稱，永升達公司在開發“永升華府”及“永升·濱海城”項目過程中，欠下其公司巨額工程款，經海口中院和海南高院兩級法院審理，終審判決永升達公司應支付該公司工程款2200萬元。

因為沒有履行法院生效法律文書義務，永升達公司及法定代表人被列入法院被執行人失信人員名單，即俗稱的“黑名單”。去年11月23日，海口市龍華區法院通過媒體曝光第一批失信被執行人名單，其中就包括永升達公司及法定代表人林某某。

據債權人劉月云介紹，在法院作出相關判決后，為逃避債務和債權人追索，永升達公司又設立澄邁永升達置業有限公司，系永升達公司持有100%股權的全資子公司，并將原登記在永升達公司名下的93畝土地，在未支付對價的情況下，無償轉讓給澄邁永升達置業有限公司名下，重新辦理了土地證。

一元轉讓100%股權，迂回開發

為了避免永升達公司轉移資產，在諸多債權人要求下，2016年7月28日，海口中院作出(2016)瓊01執225號《執行裁定書》，裁定輪候凍結了被執行人澄邁永升達置業有限公司100%的股權。

但就在股權凍結后的2016年8月26日，澄邁永升達置業有限公司與中房(海南)建設有限公司簽訂《股權轉讓協議》，將上述被凍結的100%股權以一元價格轉讓，將“永升·濱海城”項目更名為“中房嘉園”，由中房(海南)建設有限公司直接操盤二期施工。

“永升達公司*主要的資產就是用來開發‘永升·濱海城’的93畝土地，我們認為此舉是在惡意轉移公司資產。”劉月云等人認為，永升達公司、永升達置業公司等負有巨額債務和涉及眾多訴訟，且存在挪用銷售款、拖欠工程款、欺詐購房者等惡劣行徑，如不及時制止其和中房(海南)建設有限公司非法轉讓股權，出售和私分公司財產的行為，被執行人享有權益唯一財產——“中房嘉園”項目將會出售一空，被凍結的股權失去對應的價值。

據悉，今年4月25日，海口中院向永升達公司、澄邁永升達置業有限公司、中房(海南)建設有限公司發出通知，要求三家公司在未經該院許可的情況下，不得擅自將澄邁永升達置業有限公司的股權轉讓，也不得擅自以內部認購的方式銷售“永升·濱海城”二期房產。澄邁永升達置業有限公司作為被執行人永升達公司全資控股子公司，不得違法銷售公司資產，已經合法銷售的所得必須進入澄邁永升達置業有限公司賬戶，任何單位和個人均不得私自收取款項。

海口中院還在該份《通知》中指出，前述三家公司簽署的《股權轉讓協議》涉嫌非法轉移法院查封財產，該院將依法追究其法律責任。

澄邁縣住房和城鄉建設局介入調查，“地王”面臨考驗

但事實上，“永升·濱海城”搖身一變成“中房嘉園”，其在建樓盤項目在尚未取得預售許可的情況下，已大肆對外推廣兜售。在該項目售樓處，不停有外地購房者前去看房。

中房(海南)建設有限公司李先生接受記者采訪時表示，他們是在永升達公司債務纏身、工程停工、難以為繼的情況下，于去年9月份開始接手“永升·濱海城”項目，由于存在法律障礙，目前永升達置業有限公司的股權并未過戶至該公司名下。

李先生稱，中房(海南)建設有限公司目前已經為“中房嘉園”項目投入了數千萬資金。他坦承，由于永升達公司在開發“永升·濱海城”過程中留下了很多遺留問題，為避免對后期開發、銷售造成不良影響，這才將樓盤更名為“中房嘉園”，并未向主管部門備案。但對于該項目的未來，“接盤俠”負責人也表示很迷茫。

澄邁永升達置業有限公司一負責人也表示，目前“中房嘉園”的銷售工作已經停止，等待法院許可后再進行銷售。他說，永升達公司并不否認之前的債務問題，但只有把后期開發做好，房子賣出去，問題才可能解決。因此他希望債權人能夠給公司一個“喘氣的機會”。

“我們運氣不好！”永升達公司相關負責人魏先生告訴記者，他所說的“運氣不好”是指企業遇上了整個房地產市場低迷的大氣候，企業開發資金又跟不上，“當時企業貸款一個億沒法還，企業瀕臨倒閉的境地。”

債務纏身、法院查封、“接盤俠”迂回開發……“地王”項目面臨一場考驗。5月18日，澄邁縣住房和城鄉建設局局長林鵬回應中國房地產報記者，他們已派員介入調查，調查結果將向媒體反饋。